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关于印发淮南市住宅区物业管理办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 15:42:37  浏览:8064   来源:法律资料网
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关于印发淮南市住宅区物业管理办法的通知

安徽省淮南市人民政府


关于印发淮南市住宅区物业管理办法的通知

淮府[2005]81号

凤台县、各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
  《淮南市住宅区物业管理办法》已经市政府第86次市长办公会议研究通过,现予以印发,请认真贯彻执行。

二OO五年八月三日

淮南市住宅区物业管理办法

第一章 总 则

  第一条 为实现建设和谐淮南的宏伟目标,让全市人民安居乐业,按照“以人为本、为民服务、明确职责、强化管理、科学发展”的要求,根据国家有关法律、法规,制定本办法。
  第二条 本办法所称住宅区物业管理,是指对以住宅为主的生活小区(含组团)进行综合全面管理,为业主和使用人提供一个安全舒适的生活居住环境。
  第三条 市、县(区)房地产行政主管部门是住宅区物业管理的主管部门。街道办事处、乡镇人民政府应当协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督,协调物业管理与社区建设之间的关系。
  社居委、业主大会、业主委员会、物业管理企业(单位)应当依照各自职责,互相支持和配合,做好住宅区物业管理工作。
  第四条 住宅区物业管理应当遵循以下原则:依法行事与权责分明的原则;业主自律与专业化的物业管理相结合的原则;服务与收费相一致的原则;业主与物业管理企业权利和义务相对等的原则;属地管理与行业管理相结合的原则;统一管理与公平竞争的原则。
  第五条 住宅区管理服务基本要求:配套设施齐全,方便人民生活;管理行为规范,服务主动热情;设施设备完好,日常维护及时;道路平整无坑,车辆人行安全;绿化不露黄土,花草木无枯萎;垃圾按时清运,环境整洁美观;社区文化丰富,业主关系融洽;安全设施完好,公共秩序井然。

第二章 业主享有的权利

  第六条 卫生保洁服务。
  小区主、次干道每日有专人清扫,全天保洁,生活垃圾日产日清;绿化带、花坛无杂草、弃物,定期杀虫灭鼠;清扫楼梯及擦扶手每周不少于一次。
  第七条 绿化美化亮化服务。
  (一)新建住宅区的绿化、亮化由开发建设单位按规划建设,交物业管理企业管理。
  (二)老住宅区,道路两侧和花坛不露黄土,道路平整、硬化、无坑槽。物业费中含有亮化费用或已收取亮化费用的,路灯、楼道灯要保证亮灯时间每天不少于八小时,并保证亮化设施完好。
  第八条 公共秩序维护服务。
  (一)实行物业管理且服务标准达到一级以上的住宅区,主出人口要实行24小时值守,小区重点部位每2至3小时巡视一次。
  (二)未实行物业管理的住宅区,原产权单位要从人员、资金方面予以保证,做好小区的安全保卫工作。
  (三)无产权单位且未实行物业管理的住宅区,由街道办事处协调、组织做好看楼护院工作。
  (四)公安部门要利用“警灯闪烁”工程,加强对住宅区重点时段的巡逻,做到无一住宅区遗漏,减少各类案件的发生。
  (五)物价部门在核定物业费时,要充分考虑公共秩序维护费用,保障公共秩序维护服务。
  第九条 物业共用部位、共用设施设备日常维护服务。
  (一)保修期以内的,由开发建设单位负责维修。
  (二)保修期以外的,根据《淮南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》,大修、更新和改造时,可使用维修基金,由物业管理企业提出使用计划,经业主委员会审核,业主大会同意后实施;中、小修由业主和使用人负责,物业管理企业现场协调。
  (三)物业管理企业(单位)要保证小区共用部位和共用设施设备的日常运行维护及环卫设施基本完好,窨井、化粪池、管道半年清淤、清塞一次。维护费用,实行物业管理的,由物业管理企业负责;未实行物业管理的,由原产权单位负责;散居户由全体业主负责。
  第十条 室内自用部位维修服务。
  业主自用部位的维修,可请物业管理企业或市物业管理便民服务中心及相关单位进行有偿维修服务,费用由业主负担。
  第十一条 水、电、气、暖、通讯、有线电视等保障服务。
  凡业主按时足额交纳上述服务费用的,要保证上述服务项目正常使用,严禁随意中止上述服务,因故确需中止的,要事先告知业主。
  第十二条 社区文体活动服务。
  所有物业管理企业(单位)每年集中组织开展健康向上社区文体活动不少于一次。实行物业管理的住宅区,要按小区的不同服务等级开展好小区的文化活动。

第三章 业主应尽的义务

  第十三条 自觉遵守住宅区各项管理规定和业主公约,积极主动参与业主大会和业主委员会组建工作,配合支持物业管理企业按照业主公约、物业服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。
  第十四条 自觉维护小区的公共卫生,不随意倾倒生活、建筑等各类垃圾。生活垃圾进行袋装,按要求处理;因装饰、装修产生的渣土、弃土、弃料等建筑垃圾,由物业管理企业(单位)向市容行政主管部门申报,按规定清运处理。
  第十五条 自觉保护小区的绿化,不损坏小区绿地和花草树木,不在小区内刨土种莱,不改变绿化的统一布局。
  第十六条 自觉维护小区的公共秩序,禁止堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质或排放有毒、有害物质。
  除规划外,不得在小区内设置娱乐、餐饮等场所;小区内施工及按规划建设的娱乐、餐饮等场所,施工及营业时间不得超过晚上十点,以免影响他人休息。
  有条件的住宅区,车辆按规定做到入库或进入停车场;没有条件的,按照管理单位指定位置停放,不得随意停放;不得在楼梯间内堆放杂物和停放自行车。
  第十七条 自觉按约定或物价部门核定的标准交纳物业管理服务费及水、电、气、暖、有线电视、电话等费用。如对服务不满意,可向主管部门投诉或向法院起诉,个人不得以任何理由拒交物业管理费用。
  第十八条 自觉爱护小区公共设施设备,不得有意损坏;对人为损坏的,由责任人照价赔偿。
  第十九条 严禁私自拆改房屋结构,按规定进行室内装饰装修。装饰装修要服从物业管理企业(单位)管理,装饰、装修开工前,应当告知物业管理企业(单位),并与之签订装饰装修管理服务协议,明确双方的权利、义务和违约责任。
  第二十条 住宅区内严禁擅自改变房屋用途,严禁乱搭乱建。
  第二十一条 不在小区内随意摆摊设点。经业主大会同意并报有关部门批准设立的摊点,要服从管理单位的管理,定时、定点经营,搞好摊点区的环境卫生,维护摊点区的秩序。

第四章 责任区分

  第二十二条 物业管理与收费责任。
  (一)实行物业管理的住宅区,物业管理企业 (单位)要按服务等级标准搞好小区服务与管理,按质价相符的原则,依据服务合同和有关规定收取相应的费用,并实行服务与收费公示制度。私自增设收费项目或只收费不管理或多收费少管理等侵害业主利益的行为,物价和房地产行政主管部门要严肃查处。
  (二)未实行物业管理的住宅区,具体收费项目及收费标准由原产权单位报物价部门审定。
  (三)无产权单位管理的住宅区,由物业所在地的街道办事处将收费项目和收费标准报物价部门审定。
  第二十三条 对拒不缴纳物业服务费的,物业管理企业(单位)可申请法院裁决。
  第二十四条 住宅区绿化、保洁、公共秩序维护责任。
  (一)实行物业管理的住宅区,物业管理企业要做好小区的绿化、保洁及公共秩序维护。对长期管理不好、业主反映较大的住宅区,房地产行政主管部门要及时追究有关物业管理企业的责任。
  (二)未实行物业管理的住宅区,由原产权单位或建设单位负责维护小区的绿化、保洁及安全工作。
  (三)无产权单位且未实行物业管理的住宅区,由街道办事处负责协调、督促小区的绿化、保洁及看楼护院工作。
  (四)公安部门要对住宅区的安全工作进行指导、监督和管理,对管理单位报告的安全事故,要立即前往处理。
  第二十五条 水、电、气、暖、通信、有线电视等维修责任。
  供水、供电、供气等单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任,接到主干线路的紧急报修电话后,要以最快速度赶赴现场抢修。
  第二十六条 对住宅区内破坏绿化,随意倾倒生活、建筑垃圾,产生噪声污染,随意摆摊设点、破坏市容环境等行为,有关单位要立即进行制止,并向市行政执法机关报告,由行政执法机关依照有关规定进行处罚。
  第二十七条 对不听劝阻,拆改房屋承重结构的,由市建设行政主管部门依法予以处罚。
  第二十八条 对侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备,影响他人生活、工作的,由市房地产行政主管部门依照有关法规予以处罚。
  第二十九条 对在住宅区内堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质或排放有毒、有害物质的,管理单位发现后,要立即制止,并向公安部门报告,由公安部门依法予以处罚。
  第三十条 业主大会是代表和维护管理区域内全体业主合法权益的群众自律组织。全市2万平方米以上的住宅小区(组团)原则上都要成立业主大会,组建业主委员会。
  (一)新建住宅区符合下列条件之一的,可成立业主大会:
  1.入住率达到50%以上的;
  2.首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
  3.首批物业交付满3年的。
  (二)新建住宅区成立业主大会,由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组,在物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由建设单位牵头筹备业主大会。
  (三)老住宅区成立业主大会的,由业主代表、物业管理企业和社居委组成筹备组,由县区房地产行政主管部门牵头筹备业主大会。
  (四)县区房地产行政主管部门是业主委员会的管理部门,具体协调、处理业主委员会内部及其同物业企业之间的问题。
  第三十一条 新建住宅小区按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《淮南市物业管理招标投标管理暂行办法》规定,必须实行前期物业管理招投标;2万平方米以上的旧小区在选聘新的物业公司时,也要实行物业管理招投标。
  第三十二条 本办法自颁布之日起施行。


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中华人民共和国九龙海关对进出深圳经济特区的货物、运输工具、行李物品和邮递物品的监管和征免税实施细则

海关总署


中华人民共和国九龙海关对进出深圳经济特区的货物、运输工具、行李物品和邮递物品的监管和征免税实施细则

(1986年3月25日海关总署批准 1986年4月1日实施)

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国海关总署对进出经济特区的货物、运输工具、行李物品和邮递物品的管理规定》和国家有关经济特区的法规,制定本实施细则。
第二条 深圳经济特区(以下简称“特区”)内经营进出口业务的企业,应经规定的国家主管部门批准,并持有关批准文件和工商行政管理部门颁发的营业执照,向海关办理注册手续。
第三条 特区内经营进出口业务的企业应受海关监管,并定期向海关书面报告进口物资的使用、销售、库存和出口的有关情况,由海关进行核查。海关认为必要时,可以在生产企业中派驻关员进行监管,办理海关手续。有关企业应当免费提供必要的办公场所和用房。

第二章 对特区进出口货物的管理
第四条 特区内的企业、机关、团体、学校等单位进口特区生产、建设和自用物资,应凭深圳市人民政府主管部门签发的《特区进口物资审批证》,委托有权经营进出口业务的企业,办理进口海关手续。
特区进口国家规定的限制进口商品,按国家有关规定办理。
第五条 特区内企业或机构,经国家主管部门或特区主管机关批准,进口供在特区内使用的货物,其关税和工商统一税(产品税或增值税),按以下规定办理:
一、下列货物予以免税:
(一)用于经济特区建设和生产所需的机器、设备、零件、部件、原料、材料(包括建筑材料),燃料及货运车辆;
(二)旅游、饮食业营业用的餐料;
(三)企业、行政机关、事业单位自用合理数量的办公用品和交通工具。
二、国家规定限制进口货物(品名见附件)及其零件、部件,照章征税。
上述货物,如果是供本企业生产或营业用的以及供事业单位、行政机关自用的予以免税。
三、下列货物,在国家审定的进口额度以内的,按规定税率减半征税;超出额度的,对超出部分照章征税:
(一)烟草及其制品;
(二)各种酒;
(三)本条一、二款所列物品以外的各种物资。
第六条 特区企业出口特区产品,免征出口关税。
特区企业从内地运进料、件或半成品,在特区内加工后出口应征出口关税的产品,凡经实质性加工,增值百分之二十以上的,可视为特区产品,海关径凭深圳市人民政府指定的主管部门的证明文件,免征出口关税放行。
特区出口国家限制出口的自产商品、接受内地委托代理出口以及收购内地产品出口,均按国家有关规定办理。
第七条 特区企业为生产出口产品而进口的原料、材料、零件、部件、元器件(以下简称料、件),海关分别按来料加工或保税工厂的办法进行管理。

第三章 对特区运往内地货物的管理
第八条 特区经批准运往内地的货物,发货人或其代理人应当填写《经济特区运往内地货物报关单》向海关申报,并且按照有关规定交验批准文件和其他有关单证,经海关查验后放行。
第九条 特区生产的工业品运往内地时,按下列规定办理:
一、特区企业用进口料、件(包括成套散件、成套组装件)生产、组装的国家限制进口商品,如因故需运往内地的,货主或其代理人应向海关交验国家规定的主管部门的批准文件。运往省内的,由广东省人民政府批准;运往外省的,由国务院主管部门批准。海关凭主管审批部门的批准文件核放。
二、特区企业用部分进口料、件,部分国产料、件生产、组装的国家限制进口产品内销,海关凭国家规定的管理部门签发的批准证件验放。
三、特区企业用进口料、件生产、组装的非国家限制进口商品内销,由深圳市人民政府批准,海关凭批准证件验放。
第十条 特区企业进口的货物,除国家另有规定者外,严禁转销内地。
第十一条 使用进口料、件或使用部分进口料、件加工的产品,如在特区内销售,对其所用的进口料、件按本实施细则第二章第五条所确定的征、减、免税原则补征或免征关税和工商统一税(产品税或增值税);如运往内地,海关按其所用的进口料、件补征关税和工商统一税(产品税或增值税)。
需补征税款的制成品,发货人或其代理人如对所含进口料、件的品名、数量、价值申报不清,海关按制成品补征税款。
第十二条 特区用全部国产料、件生产的产品和特区的土特产品,如需运往内地,经海关认可,径予验放。
第十三条 特区单位更新下来的原免税进口自用的机器、设备、公用物品运往内地以及在特区承包工程的内地单位,施工结束后,如需将上述物资运往内地,应向海关交验国家规定的主管部门的批准文件,经海关审核认可,按规定补税验放。

第四章 对内地运入特区货物的管理
第十四条 内地产品(包括国家计划调拨物资)运入特区使用或销售的,货主应向海关口头申报,经海关查核认可,径予放行。
第十五条 内地运入特区使用和销售的境外进口货物,运入特区时,发货人或其代理人应当填写《经济特区运自内地货物报关单》向海关申报,接受海关检查。这类货物运入特区时,海关不予退税。上述货物因故退回内地时,发货人或其代理人应交验经海关签章的《经济特区运自内地货物报关单》向海关申报,经海关查验确系原货的,可准予退回。否则,按特区进口货物运往内地的规定办理。

第五章 对临时来往特区和内地之间货物的管理
第十六条 特区进口的料、件如需运往内地加工,应持凭特区主管部门的批准文件和加工合同向海关登记,由海关核发登记手册,进行管理。加工的成品,应在合同期限内,全部返回特区。料、件和成品进、出特区时,应开列清单,主动向海关申报;并应在合同终了之日起一个月内,向有关海关办理核销手续。
第十七条 内地运入特区的料、件委托特区企业加工,其海关手续比照第十六条的规定办理。运回内地的加工产品,如使用了减免税进口料、件,海关对所使用的进口料、件应予以补税。
如上述料、件运入特区时,货主或其代理人不向海关申报,其成品运出特区时,海关按照特区商品运往内地的规定办理。
第十八条 特区临时运往内地的货样、展览物品等,如属进口货物或含有进口料件,在货主保证于六个月内运返特区的条件下,海关可视其情况收取保证金或凭保函放行。物品返回特区时,经海关验明确系原货的,可发还所交保证金。
第十九条 特区内经营租赁业务的企业,如需将机器设备出租给内地单位使用时,应向海关交验国家规定的主管部门的批准文件和租赁合同。海关按租金征税验放。有关机器设备应按租赁合同规定的期限依时运回特区。

第六章 对通过特区的转运货物的管理
第二十条 经口岸海关进口通过特区到内地的货物,通过特区管理线时,海关凭口岸海关的关封或放行证明验放。
内地通过特区到内地的货物,收发货人及其代理人应主动向海关申报,由驶入地海关查验、出具放行证明,连同货物清单封发关封,由货主带交驶离地海关凭以核放。上述货物运入特区不向海关申报的,再运出特区时,按照特区货物运往内地的规定办理。
内地通过特区口岸出口货物,通过特区管理线时,应向海关申报。如果因故不能出口需退运内地,海关凭有关单据核放。

第七章 对进出特区运输工具的管理
第二十一条 由境外到特区或由特区到境外的汽车、火车、航空器和船舶,必须经由设有海关的地方通过,向海关申报,接受海关检查。
第二十二条 从特区载运货物前往内地的船舶,必须到设有海关的码头装运。未设海关的码头除海关特准者外,不准上下货物。
第二十三条 经营客货运输的汽车、船舶和特区企业及个人所有的运输汽车、船舶,应当由经营单位或者车辆、船舶所有人,持特区有关主管部门批准的证件,连同车、船数量,车、船牌照号码及驾驶员(或船员)名单向海关登记、备案。

第八章 对进出特区的行李物品和个人邮递物品的管理
第二十四条 由境外到特区或者由特区到境外的人员行李物品以及从境外寄进特区或者从特区寄往境外的个人邮递物品,分别按照海关对进出境旅客行李物品和进出口邮递物品监管办法办理。
第二十五条 境外人员在特区购置住宅或者在特区长期居住、需要进口安家物品,应当持特区有关主管部门出具的证明文件,向海关申请,经审核在自用、合理数量范围内的,予以查验免税放行。
第二十六条 特区与内地往来人员携带的行李物品以及从特区寄往内地或者从内地寄到特区的个人邮递物品,以自用合理数量为限,经海关查验放行。

第九章 附 则
第二十七条 对违反本实施细则规定的走私、违章行为,海关按照海关法和其他有关法规处理。触犯刑律的由司法机关依法追究刑事责任。
第二十八条 本实施细则未具体规定的事项,按照国家和海关的其他有关法规办理。
第二十九条 本实施细则经海关总署批准,由九龙海关公布,自一九八六年四月一日起实施。
附件:国家限制进口的机电产品(含散件)*
1.汽车 13.汽车起重机
2.计算机 14.电子显微镜
3.电视机 15.复印机
4.显像管 16.电子分色机
5.摩托车 17.X射线断层检查仪(CT)
6.录音机 18.气流纺纱机
7.电冰箱 19.录音录像磁带复制设备
8.洗衣机 20.计算器
9.成套录像设备及录 21.录音机机芯
(放)像机 22.自行车
10.照像机 23.收音机
11.手表 24.电风扇
12.空调器
注*:本目录的变更,应以国务院或其授权部门公布的为准。


《保险法(修订草案)》部分条款评述

作者:胡 涛 储 涛 单位:湖北普明律师事务所


2008年8月29日十一届全国人大常委会第四次会议对《保险法(修订修订草案)》(以下简称《修订草案》)进行了初次审议,《修订草案》把《保险法》实施过程中保险人与投保人之间争论最激烈的问题、保险公司的监控问题等拿到了桌面上,并做出了相应的回应,相对《保险法》而言,《修订草案》有很大的进步。但《修订草案》每一条款是否合理还需进一步论证,并且必将进行下一步的修改和论证。本文把《修订草案》中新增加或相对现行《保险法》修改的地方以及其他不足之处提出来做出评论,以试图为《保险法》的修订提出一些建议。

(1)——保险合同一般规定

【第十三条(第二款) 除法律、行政法规和国务院规定必须保险的以外,保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。】
该条规定的不尽合理,保险法属于商法范畴,调整是商业活动,属于民事活动的一类,保险法中的保险合同是普通民事合同的一种。民事合同是不允许法律法规强制签订的,否则就丧失了其“契约自由”的本质特征。对于法律行政法规强制保险,不符合民事合同的本质特征,如交强险等,不属于商业保险,不应受保险法调整(注:笔者曾对“交强险”不是民事合同进行论述,详请参见《交强险的非合同性分析及对司法实践的影响》)。虽然强制保险和商业保险的基本原理类似,但其性质不同,不应受保险法调整。同时,上述规定给人的逻辑是法律法规规定必须投保的保险,仍然受保险法调整,这与保险法第二条规定保险合同的双方约定特征相冲突。
建议本款修正为
【保险合同的订立,应当双方自愿,保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。】
【注】 《修订草案》第二条:“本法所称保险,是指投保人根据合同约定,向保险人支付保险费,保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任,或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。”

【第十四条 投保人或者被保险人对保险标的应当具有保险利益。
被保险人是指其财产或者人身受保险合同保障,享有保险金请求权的人。投保人可以为被保险人。
保险标的是指作为保险对象的财产及其有关利益或者人的寿命和身体。
保险利益是指投保人或者被保险人对保险标的具有的法律上承认的利益。
第三十四条 保险事故发生时,被保险人对保险标的不具有保险利益的,不得对保险人行使请求赔偿保险金的权利。投保人要求解除合同的,保险人应当将保险费扣除自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的应收部分后,退还投保人。
第五十四条(第三款) 订立合同时,投保人对被保险人不具有保险利益的,合同无效。】
《修订草案》对保险利益的规定(第十条条)相对于《保险法》而言有三点变化:一是去掉了“投保人对保险标的不具有保险利益的,保险合同无效”;二是保险标的对应的主体由“投保人”扩大为“投保人或被保险人”;三是明确了保险利益的具体要求。从前后的变化来看,《修订草案》要求投保人或被保险人应当对保险标的具有保险利益的具体要求是:在“财产保险合同”中规定“保险事故发生时,被保险人对保险标的不具有保险利益的,不得对保险人行使请求赔偿保险金的权利”;在“人身保险”中规定“订立合同时,投保人对被保险人不具有保险利益的,合同无效”。即,在财产保险中,只要被保险人在保险事故发生时对保险标的具有保险利益,保险公司就应承担保险责任,不因投保时被保险人对保险标的不具有保险利益而免除保险人的赔付责任;在人身保险中只要保险合同订立时(注意:不是生效时)有保险利益,保险合同就有效,保险公司就应承担保险责任。这改变了传统财产保险利益要求——财产保险中,被保险人在投保时、保险事故发生时都应具有保险利益,否则保险公司就可以不承担保险责任。
《修订草案》通过“一般规定”(第十四条)、“财产保险”(第三十四条)、“人身保险”(第五十四条)对保险利益进行明确的规定,去除了《保险法》对保险利益的过于笼统且不科学的弊病,从而与国际接轨,应当说是很大的进步。当然这也是对最高人民法院关于《关于审理保险纠纷案件若干问题的解释(征求意见稿)》(以下简称《解释(征求稿)》)的吸收。
另外,《修订草案》第十四条规定保险利益所对应的对象是投保人或被保险人,而第三十四条规定的却仅仅是被保险人,前后规定不尽一致,这就是说在财产保险中,保险标的所对应的主体是被保险人而不是投保人,与《保险法》有较大区别。这一变化更合理、更科学,毕竟被保险人是享有保险金请求权的人,要求被保险人对保险标的享有保险利益,可以更好的避免赌博的风险,而投保人仅仅是签合同保费的人而已。当然在绝大多数情况下,财产保险的投保