关于认真贯彻中发〔１９９７〕１１号文件精神切实加强变更土地登记工作的通知
国家土地管理局
关于认真贯彻中发〔1997〕11号文件精神切实加强变更土地登记工作的通知
国家土地管理局
各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：
党中央、国务院对加强土地管理切实保护耕地高度重视，强调必须认真贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策。土地权属管理是土地管理的核心内容，土地登记是土地权属管理的重要措施和手段，它不仅是依法确认土地权属、保护和管理土地的重要制度和关
键环节，也是掌握土地动态变化的重要途径。因此，加强土地管理，切实保护耕地，必须切实加强土地登记工作，特别是土地权属的变更登记。中发〔1997〕11号文件规定：“国有土地使用权转让，必须依法进行土地权属变更登记，未经登记的，属于非法转让，要依法查处。”再一
次明确了我国土地登记制度的性质。为认真贯彻落实通知精神，依法加强变更土地登记，强化土地产权管理，制止非法用地行为，保护土地权利人的合法权益，维护土地的社会主义公有制，现通知如下：
一、限期申请办理土地登记
各地要结合中发〔1997〕11号文件的宣传，作好必要的工作准备，在7月30日前发布通告，有下列情况之一的土地权利人及利害关系人必须在规定的时间内主动向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请办理土地登记。
（一）《土地管理法》实施以来，尚未依照县级以上地方人民政府或其土地管理部门的要求申请土地使用权初始登记的；
（二）企业改制后尚未申请办理土地权属变更登记的，企业改组、改造涉及土地权属变更而未申请土地权属变更登记的；
（三）企业兼并或破产拍卖后，新的土地使用权人尚未申请办理土地权属变更登记的；
（四）联建房屋未申请办理土地权属变更登记的；
（五）以土地使用权作为条件联办企业，未申请办理土地权属变更登记的；
（六）土地使用权出让、转让后，未申请办理变更土地登记的；
（七）继承、受赠、买卖房屋涉及土地权属变更，未申请办理土地权属变更登记的；
（八）土地管理部门已开始为通过房改取得房屋产权证的房屋产权人办理土地权属变更登记，而取得房屋产权证的房屋产权人未按当地土地管理部门的要求申请办理土地权属变更登记的；
（九）购买商品房，未申请办理土地权属变更登记的；
（十）房屋抵押土地使用权随之抵押，或者土地使用权直接抵押，尚未申请办理土地使用权抵押登记，且抵押行为尚未终止的；
（十一）房屋出租土地使用权随之出租，或土地使用权直接出租，未按规定申请办理土地使用权出租登记的；
（十二）改变土地批准用途或已登记用途，特别是由非经营性改变为经营性用途，未申请办理土地用途变更登记的；
（十三）土地使用者名称发生变化，未申请名称变更登记的；
（十四）其他土地权属变更或土地使用权交易行为，以及登记的其他内容变更，未申请办理变更土地登记的。
在规定的期限内申请土地登记的，除要求其依法缴纳规定的税费外，补办法律规定的其他手续后，按《土地登记规则》的规定程序办理土地登记。
二、结合大清查，全面开展或对重点区域开展一次土地证书查验工作
配合大清查，建立土地登记查验制度。在发布公告限期申请土地登记的期限过后，结合本地区正在开展的土地大清查，在10月30日前全面开展或对重点地域进行一次土地证书查验。通过证书查验，主要检查已登记的土地权属和土地用途是否发生变更，是否发生了上面列举的其他土
地使用权交易行为及其他已登记内容的变更，对未发生变更的，在土地证书上加盖土地证书查验印章，同时在土地登记卡上予以记载。发生变更的，依法查清变化的时间、内容、原因及有关情况，并在土地大清查后期区别情况依法予以处理，特别是对于国有土地使用权转让未依法进行权属
变更登记的，要按照非法转让的处理办法严肃查处。
三、严把土地登记关
中发〔1997〕11号文件出台后，有下列情况之一的，一律不予办理土地登记：
（一）违反土地利用总体规划的；
（二）突破或未纳入年度土地利用计划的；
（三）新建项目未提供土地管理部门在建设项目可行性研究报告评审阶段对项目用地的预审意见的；
（四）在冻结征用耕地期间，违反国家土地管理局、国家计划委员会1997年第6号令《冻结非农业建设占用耕地规定》使用土地的；
（五）违反《基本农田保护条例》规定占用基本农田的；
（六）企业改制涉及土地资产处置，未依照规定程序和批准权限进行土地资产处置的；
（七）应当进行地价确认，而未依照规定程序和权限进行地价确认的；
（八）未依法缴纳土地税费或土地收益的；
（九）宅基地违反一户一宅或者超过规定面积的；
（十）违反用途管制的有关规定，擅自将农业用地转为非农业建设用地的；
（十一）其他违反国家法律、法规和有关规定的。
土地管理部门办理土地登记、土地证书查验过程中，要切实依法规范土地登记工作，实行窗口服务，提高办事效率，不断完善各项登记制度，以保证这项工作的顺利进行。
1997年6月25日
中国银行和中国建设银行改制过程中可疑类贷款处置管理办法
财政部
中国银行和中国建设银行改制过程中可疑类贷款处置管理办法
颁布单位 财政部
颁布日期 2004-06-04
实施日期 2004-06-04
文 号 财金［2004］53号
类 别 金融财务
第一章 总 则
第一条 为推进中国银行(以下简称“中行”)、中国建设银行(以下简称“建行”)的股份制改造进程，规范改制过程中的可疑类贷款处置行为，提高处置效率，努力实现资产处置回收价值最大化，根据国家有关法律法规，制定本办法。
第二条 本办法所称可疑类贷款是指中行、建行风险分类为可疑类的贷款本金及相应的利息(以下简称“可疑类贷款”)。金融资产管理办司(以下简称“资产公司”)是指中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司、中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司。
第三条 中行、建行改制过程中可疑类贷款处置的指导思想是坚持走市场化、商业化道路，努力实现快速处置，最大限度地减少损失。
第四条 可疑类贷款处置工作应坚持以下原则：
一、公开、公平、公正和择优、竞争的原则；
二、处置回收价值最大化的原则；
三、降低处置成本和减少费用支出的原则；
四、目标明确、责任落实、考核严格的原则；
五、强化约束和有效激励相结合的原则；
六、处置不良资产与加强内控相结合的原则。
第二章 可疑类贷款处置程序及方法
第五条 中行、建行可疑类贷款招标批发的范围为风险分类为可疑类贷款(包括垫款，不包括拆借)，规模以2002年底数据为准，其中，中行1 498亿元，建行1 289亿元。
第六条 中行、建行可疑类贷款处置程序包括向资产公司招标批发、一级市场打包出售和二级市场处置3个阶段。
向资产公司招标批发是指财政部、人民银行、银监会等通过招标的形式，在资产公司中选择一家公司作为可疑贷款的批发资产公司，中行、建行向批发资产公司招标批发可疑类贷款；一级市场打包出售是指批发资产公司通过公开招标的方式，将可疑类贷款组合成若干资产包出售给其他资产公司或其他国内外投资者；二级市场处置是指认购了资产包的资产公司或其他投资者对资产包内可疑类贷款的回收、清偿、重组和转让等处置行为。
第一节 向资产公司招标批发阶段
第七条 选择批发资产公司。
一、成立招标工作组。由财政部、人民银行、银监会等联合成立批发资产公司招标工作组(简称招标工作组)，在国有独资商业银行股份制改革领导小组的领导下，负责组织和实施批发资产公司的招标工作，发布和收集招标文件，确定评标标准和要求，对投标人投标文件进行评审，宣布中标人。
二、初步调查。中行、建行做好卖方初步调查工作，向资产公司提供可疑类贷款现有系统最为完备的信息，并提供纸介和磁介(光盘)信息资料。资产公司开展买方抽样调查。抽查金额不超过可疑类贷款总额的15%，抽查户数不超过可疑类贷款总户数的4%。抽查办法由中行、建行与资产公司议定。
三、招标。由招标工作组向4家资产公司发布招标文件，明确投标文件格式和投标要求。
四、投标。资产公司在规定的时间内，根据招标文件要求编制投标文件，并在规定时间内提交标书。未在规定时间内提交标书的，视同放弃投标。
五、评标和中标。招标工作组根据招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，确定最终中标资产公司。
第八条 评标指标主要包括两类，一是考察拟担任批发资产公司批发方案设计的科学性、可行性；二是考察拟担任批发资产公司的投标报价及以往处置业绩、处置经验和组织运作能力。具体包括：(一)处置可疑类贷款的组织安排；(二)可疑类贷款接收的操作程序；(三)尽职调查工作流程、采用的技术以及工作底表的设计；(四)承诺的最低处置回收率；(五)资产定价基本程序及方法；(六)内部管理水平；(七)打包出售的计划和时间安排；(八)打包出售资产的成本要求；(九)批量处置不良贷款的经验和运作能力；(十)其他因素。批发资产公司的选择工作2004年6月中旬前完成。
第九条 批发资产公司确定后，人民银行向中标的批发资产公司提供再贷款，批发资产公司与中行、建行签订《可疑类贷款收购协议》，按账面价值50%收购中行和建行的可疑类贷款，这部分不良贷款利息追索权随本金无偿划转。中标承诺价格对应的再贷款由批发资产公司负责归还，超过承诺价格部分对应的再贷款由人民银行挂账。人民银行向批发资产公司的再贷款发放和归还具体办法由人民银行另行规定。
第十条 中行、建行用可疑类贷款出售资金全部购买人民银行票据。批发资产公司作为受让人接受可疑类贷款，行使债权人职责，与中行、建行共同做好债权划转中的公告确权等工作。可疑类贷款收购和划转工作应在2004年6月末前完成。
第十一条 可疑类贷款划转时点为2003年12月31日，2004年1月1日后中行、建行回收的本息，扣除当年支付的诉讼费后抵顶批发资产公司应支付给中行、建行的价款，相应减少人民银行再贷款。中行、建行2003年及以前年度支付的诉讼费不再向资产公司追收。
第十二条 中行、建行应确保向批发资产公司提供信息的真实性，划转的可疑类贷款确权率在95%以上。信息虚假的可疑类贷款和确权率小于95%的可疑类贷款，由中行、建行赎回。赎回标准和条件由买卖双方共同协商议定。
第十三条 中行、建行要积极配合批发资产公司的资产处置工作。要逐项确定造成不良贷款的原因，查找内控存在的问题，明确责任人并追究相关责任，并将上述结果报送财政部和人民银行。
第二节 一级市场打包出售阶段
第十四条 批发资产公司应设立相对独立的机构，安排固定人员专项处置此次收购的可疑类贷款。
第十五条 批发资产公司采取公开招标的方式，向其他资产公司及国内外投资者进行打包出售。
一、尽职调查。批发资产公司要做好可疑类贷款接收工作，对可疑类贷款进行尽职调查，整理贷款信息，详细填写资产尽职调查工作表。
二、组合资产包。批发资产公司要根据可疑类贷款地区和行业特点，组合设立公开招标出售的若干资产包。要合理确定不同资产包的入包条件和规模，对于部分涉及军工及国家安全的企业贷款，要制定不同的组包和处置策略。组包方案报财政部和人民银行备案。
三、准备资产包招标。批发资产公司要做好资产推介、确认投资者资格、贷款信息发布、资产定价、制定招标文件、设计交易流程等各项资产包招标出售的准备工作。
四、实施资产包的公开招标。批发资产公司负责实施资产包的公开招标。投资者应按照招标文件要求，制定投标文件，并在规定时间内提交标书。批发资产公司负责对投资者投标文件进行评审，并宣布中标结果。全部资产包公开招标工作应在2005年末前完成。
五、资产交割及资金清算。中标投资者应在规定时间内，与批发资产公司签订交易合同，将资产包认购款支付到指定账户，办理资产交割手续。可疑类贷款采取一次性买断的交易方式，批发资产公司不得与投资者设立合作公司的方式共同处置。
第十六条 资产公司和其他投资者可分别采用不同的付款方式。(一)资产公司认购资产包，首付款不得低于认购资产包成交价款的10%。分期付款自收购交割日起3年内付清。各年度付款计划为认购资产包成交价款的30%(含认购首付款)、40%、30%。资产公司应于每个会计年度后1个月内支付上年度资产包认购资金。逾期未能支付的，按同期人民银行再贷款利率计收缺口资金的利息。(二)其他投资者认购资产包原则上一次性付清款项，确需采取分期付款方式的，首付款不得低于认购资产包成交价款的30%，其余应付款需提供批发资产公司认可的不可撤销的备付信用证或担保，且分期付款期限不长于3年。
第十七条 建立专项账户。批发资产公司负责一级市场售出的可疑类贷款的资金清收，在人民银行开设专项账户，回收资金直接及时划入人民银行账户，偿还人民银行再贷款。
第十八条 批发资产公司对于通过公开招标未能售出的资产包，经财政部和人民银行同意，在原公开招标底价下浮一定比例后，在其他资产公司及投资者间进行二次招标。经二次招标仍未能售出的，由批发资产公司按二次招标底价包销认购。
第十九条 批发资产公司在一级市场公开招标过程中形成的市场价，与可疑类贷款账面值50%的购买价格之间的差额，是可疑类贷款的处置损失。批发资产公司每向其他资产公司或投资者出售一个资产包，要及时将该资产包的处置损失报财政部和人民银行，最终由财政部和人民银行协商提出处置损失处理意见，报国务院批准执行。
第二十条 资产处置过渡期的管理。自接收可疑类贷款起至该资产包售出交割期间，批发资产公司负责资产管理，维护债权人各项权利的安全、完整和有效。除特殊情况外，不进行单笔资产处置。如发生诉讼、法院裁定(调解和执行)、企业破产受偿、计划内破产审查等事件，无论损失金额大小均需由批发资产公司办理并报财政部和人民银行备案。
第二十一条 批发资产公司在处置可疑类贷款过程中，应逐项分析不良贷款的成因，并将有关情况及时报送财政部和人民银行，通报中行、建行，以帮助中行、建行加强内控。
第三节 二级市场处置阶段
第二十二条 投资者认购资产包后，要严格按照交易合同约定，履行付款义务。投资者有权自行对资产包内可疑类贷款进行处置。资产公司认购资产包后的资产处置工作，执行资产公司资产处置管理的有关办法和规定。
第三章 资产处置费用与考核
第一节 资产处置费用
第二十三条 资产公司的资产处置费用包括批发资产公司一级市场打包处置费用和其他资产公司二级市场认购资产包的处置费用。
批发资产公司一级市场打包处置费用包括接收可疑类贷款、整理贷款档案资料、资产卖方尽职调查、制作投资者阅读文档、资产定价及资产包公开招标过程中发生和各项费用(政策性处置未结束前不得列支人员费用)。该项费用由财政部和人民银行根据批发资产公司投标报价确定，由招标出售资产包过程中从投资者收取的费用支付。批发资产公司收取的费用扣除相应支出后的净收入按财政部有关中间业务收入管理办法进行分配。
其他资产公司二级市场认购资产包的处置费用是指其他资产公司认购资产包后，处置过程中支付的各项费用(政策性处置未结束前不得列支人员费用)。该项费用应按成本最小化原则，从资产公司处置资产包处置收益中列支。
第二十四条 资产公司应对中行、建行改制中可疑类贷款的处置业务进行单独核算。参照资产公司有关财务管理办法和规定建立独立的财务核算体系，资产处置收入及相关成本支出均不得与原政策性业务及其他业务混淆。
第二节 考核
第二十五条 批发资产公司出售资产包情况的考核。财政部和人民银行按照批发资产公司公开招标出售资产包的回收率情况，对批发资产公司进行考核。
考核公式：现金回收率＝(∑各投资者认购价格+∑包销认购价格)÷(∑投资者认购贷款本金+∑包销认购贷款本金)×100%
考核方法：批发资产公司全部资产包一级市场出售的现金回收率超过承诺最低回收率，超过部分现金计提1%用于个人奖励，其余全部用于归还再贷款；未完成承诺最低回收率的，不得计提个人奖励，差额部分全部用资本金补足。
第二十六条 二级市场处置考核。对于资产公司认购资产包的二级市场处置情况，按资产处置回收现金剔除处置费用的净回收现金予以考核。
计算公式：净回收现金＝处置回收现金-处置费用(政策性处置未结束前不得列支人员费用)
考核方法：对于资产处置完毕后，回收的净现金高于认购资金的，超额部分10%作为资产公司奖励基金，其余90%用于增加资产公司资本金；回收的净现金低于认购资金的，缺口部分以资产公司现金资本弥补。
第四章 附 则
第二十七条 批发资产公司不得有不正当竞争行为，不得将出售资产包的内部商业秘密向任何第三方披露。违反信息保密规定的，将追究当事人责任。
第二十八条 资产公司处置本办法范围内不良贷款所涉及的税费，按财政部、国家税务总局《关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税字［2001］10号)和《财政部国家计委关于对金融资产管理公司收购和处置不良资产免收部分行政事业性收费的通知》(财综字［2001］7号)执行。
第二十九条 资产公司要依据本办法，建立和完善内部考核机制，加强资产处置，保证最大化地回收资产。
第三十条 资产公司因收购、处置资产包而导致资本金损失的，要视情节轻重，追究资产公司负责人及相关人员责任。
第三十一条本办法自印发之日起施行。
