您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

走在物权法的前面──提前落实房地一体过度性登记工作的衔接

（内蒙古自治区土地储备登记中心 武志国）



一、分割管理的现状
《物权法（草案）》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度。但目前我国不动产登记机关分散，而且其依据的法律也不同。
（一）登记机构分离
土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记。按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，国土资源管理部门主管全国土地的统一管理工作，属于条条管理；而按照《房地产法》及有关规定，国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作，省、自治区建设行政主管部门以及直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，属于条块管理。
（二）登记的依据不同
房屋权属管理在操作上按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》等执行；土地权属管理按照国土资源部颁布的《土地登记规则》（国家土地局[1995]国土[法]字第184号）执行，在操作规范及程序上有不同的地方，也有重复的地方。
二、房地分离登记对不动产基础性原理的违背
房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴，房屋与房屋附着的土地有着先天有机联系，它们在形态上密不可分，在价值上互相包容。人为地将其剥离，分由两个部门来管理，既不符合国际管理惯例，又给不动产权利人、登记机关和司法机关带来了很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了存在法律上的问题以外，还存在法律漏洞。登记分割在不同的部门出现多部门登记和分级登记的现象，使得不动产登记不能为不动产交易提供快捷而安全的保障。
三、尽快进行房地登记的衔接的前期准备性工作
《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。1995年1月1日国家土地管理局公布《关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》第五项“关于土地登记与房屋登记的关系”规定：“土地管理部门与房产管理部门，必须严格执行《城市房地产管理法》第六十条的规定，分别进行登记发证。有条件的地方，可以采取联合办公等形式搞好登记衔接。在省、自治区、直辖市人民政府确定由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的地方，按《城市房地产管理法》第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但登记办法和证书格式及有关土地使用权的内容必须符合土地管理的法律、法规和技术规范的要求。土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必须报国家土地管理局审批。”我区土地管理部门与房产管理部门目前实行分别登记发证。地区房、地管理机构的分设，在某个区域内无法形成完整的不动产产权档案和资料，无法形成信息共享，登记申请人跑两个部门，走程序，缴交两次费，不但增加了登记申请人成本，且及可能损害当事人的正当利益，造成重复抵押、房、地权利人不一致等问题。同时也造成登记机关的流程重复，降低了工作效率。
《物权法（草案）》第二百六十七条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前，当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利。”这意味着当事人不再是房屋登记和土地登记中间来回跑的人，此条将是我国全面推行不动产登记制度的前奏和表率，物权法预定在明年3月份提交表决，但是现有的分离体制没有良好衔接机制的情况下，恐怕很难适应这种即将到来的要求，无论有无条件的地方，都得建立登记衔接机制，即使原先已采取联合办公等形式，但是有关登记申请的受理、申请资料的传递、申请费用的缴纳和分配等问题也是需要未雨绸缪的，建议有关国土资源的地籍管理部门就此和建设委员会房屋产权管理部门就有关问题进行提前进行专门的磋商和接洽，以迎接物权法有关不动产登记过度性规定的生效。



广东省珠海市人大常委会


珠海市技术成果入股与提成条例

（１９９９年７月２７日珠海市第五届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）

　

　　第一章　总则

　　第一条　为规范技术成果入股与提成行为，鼓励技术创新，促进科技成果转化，推动科技进步，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　技术成果持有人、职务技术成果完成人在本市行政区域内进行技术成果入股与提成，适用本条例。

　　第三条　本条例所称技术成果包括：

　　（一）发明专利、实用新型专利、外观设计专利；

　　（二）技术秘密；

　　（三）计算机软件；

　　（四）其他技术成果。

　　第四条　本条例所称技术成果入股，是指技术成果持有人以技术成果作为无形资产作价出资企业的行为。

　　本条例所称技术成果提成，是指职务技术成果完成人从职务技术成果完成单位转让或者实施转化职务技术成果的收益中，按一定方式和比例获得分配的行为。

　　第五条　技术成果入股与提成应当遵循自愿、互利、公平、诚实信用的原则。

　　第六条　技术成果入股与提成的当事人应当签订书面合同，并依法办理手续。

　　第七条　市、县（区）人民政府科技行政部门负责组织本条例的实施。

　　政府有关部门在其职责范围内，协同科技行政部门做好本条例的实施工作。

　　第二章　技术成果入股

　　第八条　技术成果持有人可以技术成果向公司出资入股。一般技术成果作价出资的金额占公司注册资本的比例不得超过２０％；高新技术成果作价出资的金额可达公司注册资本的３５％，但当事人另有约定的除外。

　　第九条　作价出资的金额超过公司注册资本２０％的高新技术成果，应当通过有关科技行政部门的认定。

　　第十条　当事人对出资入股的技术成果可以协商作价或者评估作价；当事人一方是国有企业的，应当依法进行评估作价，经国有资产管理部门确认，并以评估值为依据作价入股。

　　第十一条　技术成果出资人对其出资入股的技术成果必须享有合法的使用权和转让权；其他出资人可以要求技术成果出资人提供技术成果权属证明文件。

　　第十二条　以技术成果出资入股的，当事人应当签订技术成果入股合同，技术成果入股合同一般包括以下条款：

　　（一）技术成果的名称、主要内容、技术指标和权利状态；

　　（二）技术成果的作价方式和作价金额，经评估的，载明评估值；

　　（三）技术成果作价出资的金额及所占出资比例；

　　（四）技术成果出资人保证技术成果得以实施的义务，其他出资人的出资义务；

　　（五）入股技术成果的使用范围，技术成果出资人对该技术成果保留的权利范围；

　　（六）入股技术成果的交付时间和方式；

　　（七）验收标准、方法、时间和期限；

　　（八）入股技术成果的保密；

　　（九）技术股的转让，赠与、继承、质押及清算；

　　（十）风险责任的承担；

　　（十一）担保及担保方式；

　　（十二）收益的核算办法和分配方式；

　　（十三）后续改进技术成果的权属；

　　（十四）入股技术成果侵权责任的承担；

　　（十五）违约责任；

　　（十六）争议的解决方式；

　　（十七）名词和术语的解释；

　　（十八）附件。

　　第十三条　技术成果入股合同对第十二条所列条款没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，适用以下规定：

　　（一）入股技术成果的使用范围和保留的权利范围不明确的，技术成果出资人不得再作转让或者许可第三人使用；

　　（二）风险责任的承担不明确的，由当事人按出资比例或者出资额分担风险责任；

　　（三）后续改进技术成果权属不明确的，归完成后续改进方所有；

　　（四）入股技术成果侵权责任的承担不明确的，由技术成果出资人承担，其他出资人明知或者应当知道入股技术成果侵犯他人权益仍然实施的，应当承担连带责任。

　　第十四条　职务技术成果完成单位以职务技术成果作价入股后，应当按入股技术成果所占股份的２０％至３０％，将股份分配给职务技术成果完成人持有，职务技术成果完成人依所持股份分享收益。

　　前款的具体比例依照本条例第二十四条规定确定；持股比例超过３０％的，由职务技术成果完成单位的权力机构讨论决定，属于国有企业的，由职工代表大会讨论决定。

　　职务技术成果完成单位应当依据技术成果持股合同向工商行政管理部门办理持股登记，工商行政管理部门应当予以登记。

　　第十五条　职务技术成果完成人持股的，职务技术成果完成单位应当与职务技术成果完成人签订技术成果持股合同。技术成果持股合同一般包括以下条款：

　　（一）持股比例或者份额；

　　（二）收益的分配方式；

　　（三）职务技术成果完成人所持股份份额变动的条件；

　　（四）职务技术成果完成人离职后是否继续持有该股份；

　　（五）职务技术成果的保密；

　　（六）股权的行使方式；

　　（七）违约责任；

　　（八）争议的解决方式。

　　前款第（一）项没有约定或者约定不明确的，持股比例为入股技术成果所占股份的２０％。

　　前款第（四）项没有约定或者约定不明确的，职务技术成果完成人继续持有该股份。

　　第十六条　以技术成果出资设立或者入股公司的，技术成果出资人应当如实提供入股技术成果的可行性论证报告和风险分析报告，其他出资人应当如实提供生产、经营和资信等情况。

　　第十七条　出资各方应当依照法律规定或者约定履行出资义务，并办理相关的验资及权利转移手续。技术成果出资人应当根据技术成果入股合同提供技术资料和技术指导，协助公司实施技术成果，并达到约定的技术指标。

　　第十八条　职务技术成果完成人通过技术成果持股或者折股取得股权以后，依照法律、法规规定或者约定享有权利并承担义务。

　　第十九条　技术成果作价出资入股的公司需要增资扩股的，技术成果出资人可以与其他出资人重新协商技术成果作价出资的金额或者出资比例。

　　第二十条　以技术成果入股设立公司的，技术成果出资人和其他出资人应当持技术成果入股合同、公司章程和验资证明等文件依法向工商行政管理部门办理公司设立登记手续。以技术成果入股公司或者入股公司增资扩股的，应当依法办理公司变更登记手续。

　　入股技术成果及其所占出资比例应当载入公司章程。

　　第三章　技术成果提成

　　第二十一条　职务技术成果完成单位将职务技术成果转让或者实施转化后，应当从所得收益中按一定的提成方式和比例分配给职务技术成果完成人。

　　第二十二条　职务技术成果完成单位转让职务技术成果的，应当从转让该技术成果的净收入中提取２０％至３０％分配给职务技术成果完成人，并在转让资金到位后的３０日内付清。

　　第二十三条　职务技术成果完成单位实施转化的职务技术成果投产后，应当连续３至５年从实施该技术成果产品的销售收入中按１％至１０％的比例提取报酬，分配给职务技术成果完成人；生产规模大、技术创新程度或者技术含量低的，提成比例可以低于１％。

　　第二十四条　职务技术成果提成的具体比例可以由职务技术成果完成单位与职务技术成果完成人依据下列因素协商确定：

　　（一）技术水平、技术难度及技术创新程度；

　　（二）生产规模、所取得的经济效益；

　　（三）创造性贡献大小；

　　（四）对单位的生存与发展所起的作用。

　　第二十五条　职务技术成果完成单位与职务技术成果完成人另行约定按新增产值、新增利润等方式提成或者提成比例超过第二十二条、第二十三条规定的最高提成比例的，由职务技术成果完成单位的权力机构讨论决定；属于国有企业的，由职工代表大会讨论决定。

　　第二十六条　职务技术成果完成单位征得职务技术成果完成人同意后，可以将其提成折算为股份或者出资额，由职务技术成果完成人持有，并签订技术成果持股合同。

　　职务技术成果完成单位应当依据技术成果持股合同向工商行政管理部门办理股权变更登记，工商行政管理部门应当予以登记。

　　第二十七条　职务技术成果提成的，职务技术成果完成单位应当与职务技术成果完成人签订技术成果提成合同。技术成果提成合同一般包括以下条款：

　　（一）提成方式、核算办法及比例；

　　（二）提成的支付方式；

　　（三）提成起始时间及期限；

　　（四）职务技术成果完成人离职后是否继续提成；

　　（五）技术成果的保密；

　　（六）违约责任；

　　（七）争议的解决方式。

　　第二十八条　职务技术成果完成单位应当对职务技术成果转让或者实施转化的财务进行专项核算，并向职务技术成果完成人如实提供会计核算资料。

　　职务技术成果完成人有权了解职务技术成果转让或者实施转化的情况，查询有关的会计核算资料。

　　第二十九条　对于待研究开发或者正在研究开发的技术项目，单位与研究开发人员可以书面形式约定完成该项目研究开发后的利益分配方式和比例。

　　第四章　争议的处理

　　第三十条　当事人对技术成果入股与提成发生争议的，可以协商解决或者向市科技行政部门申请调解处理。当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。没有或者不能达成仲裁协议的，可以向人民法院起诉。

　　第三十一条　职务技术成果完成人及其他利害关系人对职务技术成果完成单位的会计核算有异议的，当事人可以共同委托会计师事务所进行审计；不能达成协议的，由市科技行政部门指定的会计师事务所进行审计。审计费用由当事人分担。

　　第三十二条　职务技术成果完成人内部的分配比例，由职务技术成果完成人协商确定。发生争议的，依照第三十条规定处理。

　　第五章　法律责任

　　第三十三条　当事人违反技术成果入股合同、技术成果持股合同或者技术成果提成合同的，应当依法承担违约责任。

　　第三十四条　当事人以及评估、会计等中介机构及其工作人员违反法律、法规规定或者约定的保密义务，应当依法承担法律责任。

　　第三十五条　职务技术成果完成单位违反本条例第二十八条第一款规定，给职务技术成果完成人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第三十六条　当事人违反法律、法规规定或者约定，擅自转让或者许可他人实施、使用入股技术成果的，应当依法承担法律责任。

　　第三十七条　当事人弄虚作假、隐瞒事实真相，给他人造成损害的，应当依法承担法律责任。

　　第六章　附则

　　第三十八条　本条例所称技术成果持有人是指对技术成果享有合法使用权和转让权的人。

　　本条例所称技术成果转让，是指将技术成果让与他人的行为。

　　本条例所称实施技术成果转化，是指技术成果完成单位自行实施或者与他人合作实施技术成果的行为。

　　第三十九条　本条例所称职务技术成果完成人，是指为完成职务技术成果做出创造性贡献的下列人员：

　　（一）提出和设计该技术成果总体方案的人；

　　（二）在研制开发过程中直接参与解决关键技术和疑难问题的人；

　　（三）在投产、应用、推广或者实施转化过程中直接参与解决重要技术难点的人。

　　第四十条　本条例所称职务技术成果，是指执行单位任务，或者主要利用单位的物质技术条件所完成的技术成果。

　　第四十一条　本条例所称技术成果作价出资的金额是指以技术成果作价出资，计入注册资本的金额。

　　本条例所称技术成果的评估值是指资产评估机构依法对出资入股的技术成果进行评估所得出的价值。

　　本条例所称技术成果的作价金额是指当事人对出资入股的技术成果协商作价的金额或者一致认可的评估值。

　　第四十二条　技术成果入股与提成应当遵守国家税收的有关规定。

　　第四十三条　非公司制企业的技术成果入股参照适用本条例的规定。

　　第四十四条　本条例自１９９９年９月１日起施行。