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楼盘装“壳”的法律问题/浦增平

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 08:59:50  浏览:8619   来源:法律资料网
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楼盘装“壳”的法律问题

浦增平



笔者近期参与二宗用楼盘装“壳”的上市公司收购兼并案,因尚未完成披露义务,暂不公开公司名称。但实施上述收购过程中涉及的法律问题,有必要进行探讨。

A公司出价人民币约1.4亿元,通过国家股转让的方式成为B上市公司的大股东,并完成事实上的控股行为。由于A公司系房地产开发公司,有大批在建和竣工的楼盘,希望扩大融资途径筹资,并计划收购上市公司后将上述楼盘注入该公司。B上市公司的经营者则希望通过股权转让,承接A公司在建的大量工程,并盘活资产。二者协议转让对双方均有利,并可使该公司利润大增,并保持持续发展。为此吸引不少证券商投资银行部的人士积极参与,并解决相当融资额度。另一宗C是上市公司,C公司在经营上连续二年亏损不能取得配股权利,希望资产重组,并调整结构,出价人民币二亿元欲收购D公司,D公司是房地产公司,在建项目因资金短缺而无法竣工,但在建项目许估价为四亿元人民币。C公司打算向银行贷款,并用D公司的房产项目抵押,同时将收购的楼盘装进“壳子”,并将公司不良资产剥离,调整产业结构。当然,收购款并非一次支付。

上述二宗楼盘装“壳”收购案中,在融资问题上就遇到不同的法律问题。前一宗收购案对双方公司都是一次发展机会,并且完成收购后使公司每股税后利润快速提高,对配股方案实践十分有利,投资银行十分乐意承接这种配股,并希望在财务顾问上长期合作。所以积极帮助融资。其次转让后的股权可以质押,融资也有保障,法律障碍容易解决。后一宗收购由于需要D公司先用楼盘抵押设定担保,C公司才能从银行贷到资金,再由C公司向D公司支付收购款项,所以在法律上障碍很大。为此,笔者提出由C公司大股东由其股权反担保质押,一旦发生违约,C公司可以通过合法途径成为C公司大股东,将自己风险转为机会,但在操作上法律难度很大,涉及股权登记质押,委托手续等等。

其次,虽然楼盘以资产或在建项目装“壳”,在资产评估上膨胀性较大,但在产权确认和债权债务清理上法律问题较多。有些楼盘已经作过抵押,或作过其他方式担保,债务和可能承担的法律责任较大。因前几年国内房地产市场抵押担保不尽完善,有些抵押担保在产证资料上不能反映。即使目前小额贷款的担保在产证上也不反映。同样,不少在建项目因地价未能付清,或转让费用
未能补足等等,土地产证所有人不明确或有异议等等。这些楼盘在完成收购以后要装“壳”,法律障碍很大,说不好就背上一大包袱,或审批部门不予批准。

再次,楼盘装“壳”在评估上有较大水份,不少开发商将房价定得很高,经过房地产市场低迷以后,市场价格远不能收受,这批被套楼盘资金成本将随着楼盘难以售出增加。同样,在建工程在分段结算上余地很大,可以将利润高的部分先结算做进上市公司财务报表,也可反之而行。这样,用楼盘装“壳”也将会带来较多的法律问题,如上市公司报表不实,误导市场,并可能引起公司股票大幅波动等等。

由此可见,近期收购兼并浪潮中,用楼盘装“壳”涉及的法律问题较多,不仅对商务行为的当事人,对上市公司的资产重组,对证券市场的股民,均产生一定影响,同时对承办律师来说,机会与挑战并存。

(作者系上海市泛亚律师事务所主任)


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成都市人民政府关于印发《成都市市属国有企业负责人经营业绩考核与薪酬管理暂行办法》的通知

四川省成都市人民政府


成都市人民政府关于印发《成都市市属国有企业负责人经营业绩考核与薪酬管理暂行办法》的通知


各区(市)县政府,市政府各部门:

  《成都市市属国有企业负责人经营业绩考核与薪酬管理暂行办法》已经2006年4月27日市政府第76次常务会议讨论通过,现予公布,自公布之日起施行。


二○○六年五月十五日

成都市市属国有企业负责人经营业绩
考核与薪酬管理暂行办法

第一章总则

第一条(目的依据)

  为切实履行企业国有资产出资人职责,维护所有者权益,落实国有资产保值增值责任,建立有效的激励与约束机制,根据国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》等相关法律法规,结合成都市实际,制定本办法。

第二条(适用范围)

  本办法所称的企业负责人,是指市政府确定的由成都市国有资产监督管理委员会(以下简称市国资委)履行出资人职责的国有及国有控股企业的董事长、党委书记、总经理。

  企业其他负责人由企业按照本办法制定相应的业绩考核与薪酬管理办法并组织实施。

第三条(考核制度)
 
  市国资委对企业负责人的经营业绩进行考核,以企业负责人对国有资产承担保值增值责任为核心,实行年度考核与任期考核相结合、考核结果与薪酬和任免相挂钩的考核制度。

第四条(遵循原则)

  企业负责人经营业绩考核工作与薪酬管理应当遵循以下原则:
  (一)按照维护所有者权益,促进国有资产保值增值的原则,实现资本收益最大化和可持续发展;
  (二)按照坚持效率优先、兼顾公平的原则,维护出资人、企业负责人、职工等各方合法利益;
  (三)按照坚持激励与约束相统一,薪酬与风险、责任相一致的原则,实行短期激励和中长期激励相结合的薪酬制度;
  (四)按照坚持纵向比较和横向比较、定性与定量相结合的原则,实行分类考核。

第二章年度经营业绩考核

第五条(年度责任书内容)

  市国资委应当与企业法定代表人签订年度经营业绩责任书,年度经营业绩责任书包括下列内容:
  (一)双方的名称、地址和姓名;
  (二)考核内容及指标;
  (三)双方的权利和责任;
  (四)奖惩办法;
  (五)责任书的变更、解除和终止;
  (六)其他事项。

第六条(年度考核指标)

  年度经营业绩考核指标包括基本指标、分类指标和综合评议指标。具体指标的确定和计算方法由市国资委另行制定。

第七条(考核指标特别规定)

  政府投资性公司的基本指标和分类指标,按照市委、市政府下达的年度目标任务、项目目标、投融资目标、资产管理目标等另行确定。

第八条(年度责任书签订程序)

  年度经营业绩责任书按下列程序签订:
  (一)企业申报年度经营业绩考核目标建议值和分类指标。由企业负责人按照市国资委年度经营业绩考核要求和企业发展规划及经营状况,于每年一季度前,提出年度经营业绩基本指标目标建议值和分类指标建议,并将必要的说明材料报市国资委。基本指标目标值参考上年指标实际值,原则上不低于前三年指标实际完成情况平均值,同时应参考全国同行业同规模企业的发展水平。
  (二)市国资委核定年度经营业绩基本指标目标值和分类指标。市国资委应当根据宏观经济形势、企业所处行业的周期性特点、企业运营环境、全国同行业同类型企业平均值增减幅度等因素,对企业负责人的年度经营业绩基本指标建议值和选定的分类指标进行审核,并就考核目标及有关内容与企业沟通后予以确定。
  (三)市国资委与企业签订年度经营业绩责任书。由市国资委主任(或其授权代表)同企业法定代表人(或其授权代表)签订年度经营业绩责任书。
  (四)市国资委对年度经营业绩责任书的内容调整。考核期内,由于清产核资、企业改革重组等原因导致对企业负责人的考核指标数据发生变化的,市国资委可根据具体情况与企业沟通后变更责任书的相关内容。

第九条(动态监控)

  市国资委对年度经营业绩目标执行情况实施动态监控。
  (一)建立责任书执行情况报告制度。企业负责人每半年向市国资委上报一次责任书的执行情况。上半年执行情况于当年7月底前上报,下半年执行情况于次年1月底前上报。
  (二)建立企业重要事项报告制度。企业发生重大安全与质量责任事故、重大经济损失、重大诉讼事项时,应按规定及时向市国资委报告;企业发生重大投融资、重大担保、资产处置和改制等重大事项时应按规定程序上报市国资委。
  (三)建立业绩执行情况预警制度。市国资委应当结合企业月度报表、季度报表和有关报告制度的规定加强过程监督,对目标执行情况明显滞后的企业发出预警通知,督促企业采取应对措施。

第十条(年度考核程序)

  市国资委对年度经营业绩责任书完成情况按下列程序进行考核:
  (一)每年4月底之前,企业负责人依据经审计的企业财务决算数据,对上年度经营业绩考核指标完成情况进行总结分析,并将资产经营分析报告、年度合并会计报表、国有资本客观增减因素说明材料、会计师事务所出具的审计报告等一式三份报送市国资委。
  (二)市国资委依据经审计的企业财务决算报告和年度考核专项审计结果,结合企业资产经营分析报告和监事会对企业的检查、评价意见,对企业负责人年度经营业绩考核指标的完成情况进行综合考核,最终结果分为A、B、C、D、E五个级别。
  (三)市国资委将最终确认的企业负责人年度经营业绩考核与奖惩意见反馈各企业负责人及其所在企业。企业负责人对考核结果及其奖惩意见有异议的,可向市国资委反映。市国资委调查核实后作出答复。

第三章任期经营业绩考核

第十一条(任期考核期限)

  任期经营业绩考核以3年为考核期。特殊原因需要调整的,由市国资委决定。

第十二条(任期责任书内容)

  任期经营业绩责任书的内容由市国资委参照本办法第五条的规定拟定。

第十三条(任期考核指标)

  任期经营业绩考核在责任期内三个年度考核结果基础上进行。任期考核指标包括基本指标、分类指标和任期内年度业绩考核结果指标。具体指标的确定和计算方法由市国资委另行制定。

第十四条(考核指标特别规定)

  政府投资性公司的基本指标和分类指标,参照本办法第七条确定。

第十五条(任期责任书签订程序)

  任期经营业绩责任书由市国资委与企业参照本办法第八条规定的程序签订。

第十六条(动态监控)

  市国资委对任期经营业绩责任书执行情况进行年度跟踪检查,实施动态监控。

第十七条(任期经营业绩考核程序)

  任期经营业绩责任书完成情况的考核由市国资委参照本办法第十条的程序进行。

第四章薪酬与管理

第十八条(薪酬构成)

  企业负责人薪酬由基本年薪、绩效年薪和特别奖励三部分构成。

第十九条(基本年薪确定依据)

  基本年薪主要根据企业承担的资产、效益和经营管理难度,以及上年度本市企业在岗职工平均工资及本企业在岗职工平均工资等因素综合确定。基本年薪每年核定一次,由市国资委拟定方案,报市政府批准后执行。

第二十条(不可确定因素处理)

  因清产核资、主辅分离、减员增效等因素,导致企业规模发生变化,相关规模系数在企业负责人当期的任期内不核减。

第二十一条(绩效年薪确定)

  绩效年薪与年度经营业绩考核结果挂钩,以基本年薪为基数,根据企业负责人的年度经营业绩考核级别及考核分数确定。具体办法由市国资委另行制定。

第二十二条(分配系数)

  企业董事长、党委书记、总经理的分配系数为1;市国资委管理的企业其他负责人的分配系数由企业根据其任职岗位、责任和贡献在0.6—0.9之间自行确定,报市国资委备案。

第二十三条(兑现方式)

  基本年薪列入企业成本,按规定以基本年薪的80%分月预付,年终经考核后,再统一结算支付。绩效年薪列入清算年份企业管理费用,根据考核结果,企业一次性提取,分期兑现。其中,企业董事长、党委书记、总经理的绩效年薪的60%在年度考核结束后当期兑现,其余40%根据任期经营业绩考核结果并经任期或离任审计后,延期到连任或离任的第一年兑现。
  企业董事长、党委书记、总经理的延期绩效年薪由市国资委实行专户管理,为其设立个人帐户,到期按规定兑现本息。企业其他负责人的延期兑现收入由企业制定相应办法并建立专户管理。

第二十四条(薪酬方案审批)

  企业根据市国资委年度考核结果和本办法制定本企业负责人年度薪酬方案报市国资委审批。市国资委对企业负责人的年度薪酬方案进行审核,并对企业董事长、党委书记、总经理的年度薪酬方案予以批复,对企业其他负责人的年度薪酬方案予以备案。

  市管企业负责人的基本年薪和绩效年薪由市国资委审核,各分管副市长审批,报市政府批准。

第二十五条(禁止性规定)

  企业负责人不得在企业领取已经市国资委审核的年度薪酬方案所列收入以外的其他收入。但国家和本市另有规定及经市国资委同意的除外。
企业负责人原则上不得在子企业兼职,确因工作需要在子企业兼职的,需报经市国资委批准。但不得在兼职子企业领取任何报酬。

第二十六条(薪酬管理)

  企业负责人的薪酬实行台帐管理,其基本年薪、绩效年薪、符合国家和本市相关规定及经市国资委审核同意的其他货币性收入,由企业设置收支明细帐,单独核算。
  企业负责人基本年薪和绩效年薪计入企业工资总额并在企业工资统计中单列。
企业负责人因工作需要在一年内岗位变更的,从变更的次月起分段计算当年薪酬。
第二十七条(薪酬税前支出规定)
  企业负责人的住房公积金和各项社会保险费,由企业根据国家和本市的有关规定提出意见,报市国资委核准,其中应由个人承担的部分,由企业从其基本年薪中代扣代缴;应由企业承担的部分,由企业支付。
  企业负责人的薪酬为税前收入,应依法交纳个人所得税。

第二十八条(薪酬方案公布)
  企业负责人薪酬方案及实施结果应由企业在适当范围内予以公布,并接受民主监督。

第二十九条(执行要求)

  企业应严格控制人工成本,不得擅自增加工资,不得超额提取和超额发放工资。

第三十条(专项审计)

  市国资委负责对企业负责人薪酬发放情况及专户管理情况进行专项检查,必要时可委托中介机构对企业负责人收入执行情况进行专项审计。

第三十一条(市场化薪酬)

  面向社会公开招聘的企业负责人薪酬,需经市国资委审核后,可根据人才市场价位,采取招聘和应聘双方协商的方式确定。

第三十二条(国有控股及参股企业薪酬管理)

  国有控股及参股企业中国有股权代表可以参照本办法提出本企业负责人薪酬调控意见,按法定程序分别提交企业董事会、股东大会审议决定。

第三十三条(不具备条件企业有关规定)

  不具备按本办法确定薪酬条件的企业,应将企业生产经营状况、人员状况、工资支付情况、企业与职工的债务情况、欠缴各项社会保险费情况,以及企业负责人工资管理办法等,书面报告市国资委。市国资委根据实际情况,确定其企业负责人工资报酬。

第五章奖励与处罚

第三十四条(特别奖励)

  市国资委建立企业负责人特别奖励制度,奖励对企业、行业和社会有特殊贡献的企业负责人。具体奖励办法另行制定。

第三十五条(奖惩)

  市国资委应当依据任期经营业绩考核结果,对企业负责人实施奖惩,并作为有关部门对企业负责人任免的重要依据。
  (一)对于任期经营业绩考核结果为C级以上(含C级)的企业负责人,兑现延期支付的绩效年薪;
  (二)对于任期经营业绩考核结果为D和E级的企业负责人,除根据考核分数扣减绩效年薪外,将根据具体情况,提请有关部门对其工作进行调整或不再对其任命、续聘。

第三十六条(违规处罚)

  企业虚报、瞒报财务状况的,除由有关部门依照《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等有关法律法规规章处理外,酌情扣发企业法定代表人及相关负责人的绩效年薪或延期绩效年薪;情节严重的,给予纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  企业法定代表人及相关负责人违反国家法律法规和规章,导致重大决策失误、重大安全与质量责任事故、严重环境污染事故、重大违纪事件,给企业造成重大不良影响或造成国有资产流失的,除由有关部门依法处理外,酌情扣发其绩效年薪或延期绩效年薪。
  企业负责人任期届满后,市国资委通过监督检查和任期审计或离任审计,发现由于企业负责人任期内的生产经营活动形成的不良资产,市国资委将按规定对企业负责人任期内的利润考核指标进行追溯调整,并按重新核定的利润考核指标对企业负责人进行考核,兑现收入。

第六章附则

第三十七条(参照制定)

  市国资委直接监管的企业可参照本办法制定对下属子企业负责人经营业绩考核以及薪酬管理办法。

第三十八条(解释机关)

  本办法具体应用中的的问题由成都市国有资产监督管理委员会负责解释。

第三十九条(施行日期)

  本办法自公布之日起施行。




宁波市防御雷电灾害管理办法

浙江省宁波市人民政府


宁波市防御雷电灾害管理办法

(政府令〔2006〕142号)



  第一条 为了防御和减轻雷电灾害(以下简称防雷减灾),保护国家利益和人民生命财产安全,维护公共安全,保障经济建设和社会发展顺利进行,根据《中华人民共和国气象法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 凡在本市行政区域内涉及防雷减灾活动的组织和个人,必须遵守本办法。
  本办法称防雷减灾,是指防御和减轻雷电灾害的活动,包括雷电和雷电灾害的研究、监测、预警预报、防护、防雷知识宣传教育以及雷电灾害的调查、鉴定和评估等。
  第三条 防雷减灾工作实行安全第一、预防为主、防治结合的方针,坚持统一规划、统一部署、统一管理的原则。
  第四条 市和县(市)、区气象主管机构负责本行政区域内防雷减灾工作的组织管理,其下设的防雷减灾机构负责防雷减灾的具体工作。
  未设气象主管机构的市辖区,其防雷减灾工作由市气象主管机构负责。
  发展改革、建设、规划、公安、安全生产监督、质量技术监督等有关行政主管部门应当按照各自职责,协助气象主管机构做好防雷减灾工作。
  第五条 市和县(市)、区人民政府应当加强对防雷减灾工作的领导,将防雷工作纳入当地经济和社会发展规划,加强雷电监测、预警系统建设,提高雷电灾害预警和防雷减灾能力。
  第六条 气象主管机构应当会同有关部门组织对防雷减灾技术、防雷产品以及雷电监测、预警系统的研究、开发和推广应用,开展防雷减灾科普宣传,增强全社会防雷减灾意识。
  气象主管机构所属的气象台站应当加强对雷电灾害性天气的监测,及时向社会发布雷电灾害性天气预报。
  第七条 下列建(构)筑物、场所或者设施必须安装符合技术规范要求的防雷装置,并与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用:
  (一)建筑物防雷设计规范规定的一、二、三类防雷建(构)筑物;
  (二)计算机设备和网络系统、电力、通信、广播电视设施,导航等公共服务的场所和设施;
  (三)易燃、易爆物品和化学危险物品的生产、储存场所和设施;
  (四)重要储备物资的储存场所;
  (五)法律、法规和规章以及相关技术规范规定应当安装防雷装置的其他建(构)筑物、场所和设施。
  第八条 从事防雷工程专业设计、施工、防雷装置检测的单位,应当依法取得相应的资质证书,并在资质许可的范围内从事防雷工程专业设计、施工、防雷装置检测活动。
  从事防雷工程专业设计、施工、防雷装置检测的技术人员,必须按照规定参加专业技术培训,经考核合格后取得相应的资格证书。
  防雷工程专业设计、施工、防雷装置检测必须执行国家防雷标准和技术规范。
  第九条 本行政区域内的重点工程、人员密集的公共建筑、爆炸危险环境等建设项目应当按规定开展雷击风险评估,以确保公共安全。
  雷击风险评估的具体规定由市人民政府另行制定。
  第十条 雷电防御装置的设计方案应当经气象主管机构审核;未经审核同意的,不得交付施工。
  建设、规划主管部门依法对必须安装防雷装置的建设工程实施行政许可时,应当要求建设单位提供由气象主管机构出具的防雷装置设计审核意见书。
  第十一条 气象主管机构应当自收到防雷装置设计文件审核申请之日起5个工作日内出具审核结论。
防雷装置设计文件不符合国家和省规定的防雷技术规范和技术标准的,建设单位应当按照审核结论进行修改并重新报送审核。
  第十二条 防雷装置施工单位应当按照经审核合格的防雷装置设计文件进行施工,并接受当地气象主管机构的监督管理。
  在施工中变更和修改防雷设计方案,应当按照原申请程序重新申请审核。
  第十三条 防雷装置建设单位应当根据施工进度,委托具有相应资质的防雷检测机构对防雷装置进行跟踪检测。检测机构应当记录检测数据,登记建档,出具检测报告,并对检测数据的真实性负责。检测报告作为竣工验收的技术依据。
  安装的防雷产品应当符合国务院气象主管机构规定的使用要求。
  第十四条 按照本办法规定安装的防雷装置竣工后,建设单位应当依照规定向当地气象主管机构申请验收。其中新建、改建、扩建的建筑工程竣工验收时,建设单位申请当地气象主管机构对其防雷装置同时进行验收。未经验收或者验收不合格的,不得投入使用。
  气象主管机构应当在受理验收申请之日起5个工作日内依法完成验收工作,出具验收结论。
  第十五条 按照本办法第七条规定安装的防雷装置,使用单位应当做好日常维护工作。石油、化工、易燃易爆物资的生产和贮存场所,其防雷装置每半年检测一次,其他重要单位的防雷装置每年检测一次。检测不合格的防雷装置,使用单位必须在限期内整改。
  第十六条 遭受雷电灾害的组织和个人应当及时向当地气象主管机构报告灾情,并积极协助气象主管机构对雷电灾害进行调查和鉴定。
  当地气象主管机构应当自接到雷电灾情报告之日起15个工作日内作出雷电灾害鉴定书。
  第十七条 申请单位隐瞒有关情况、提供虚假材料申请设计审核或者竣工验收许可的,县级以上气象主管机构不予受理或者不予行政许可,并给予警告。
  被许可单位以欺骗、贿赂等不正当手段通过设计审核或者竣工验收的,县级以上气象主管机构按照权限给予警告,撤销其许可证书,可以处3000元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十八条 违反本办法规定,未取得防雷工程专业设计、施工资质或者防雷装置检测资质以及超出资质范围,擅自从事防雷工程专业设计、施工或者检测活动的,由县级以上气象主管机构责令停止违法行为,并可处2000元以上2万元以下的罚款;情节严重的,可处2万元以上5万元以下罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第十九条 违反本办法,有下列行为之一的,由县级以上气象主管机构给予警告,责令改正,并可处500元以上5000元以下罚款;情节严重的,可处5000元以上2万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任:
  (一)防雷装置设计文件未经审核或者不合格,擅自施工的;
  (二)防雷装置未经竣工检测或者竣工检测不合格擅自投入使用的;
  (三)防雷装置使用单位拒绝接受检测或者检测不合格又拒绝整改的;
  (四)应当安装防雷装置而拒不安装的。
  第二十条 违反本办法规定,导致雷击爆炸、人员伤亡和财产严重损失等雷击事故的,对直接负责的主管人员和其他直接负责人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。造成他人伤亡和财产损失的,应当依法承担赔偿责任。
  第二十一条 气象主管机构及其所属防雷减灾机构的工作人员,在防雷减灾工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十二条 本办法中下列用语的含义是:
  (一)雷电灾害,是指因直击雷、雷电感应、雷电波侵入等造成人员伤亡、财产损失;
  (二)防雷装置,是指具有防御直击雷、雷电感应和雷电波入侵性能并安装在建(构)筑等场所和设施的接闪器、引下线、接地装置、抗静电装置、电涌保护器以及其他连接导体等防雷产品和设施的总称。
  第二十三条 本办法自2007年1月1日起施行,2002年3月8日市人民政府发布的《宁波市防御雷电灾害管理办法》(市政府令第97号)同时废止。