宁夏回族自治区房地产开发企业资质管理规定
宁夏回族自治区建设厅
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第一章 总则
第一条 为加强房地产开发经营企业管理，保障企业依法从事房地产综合开发经营，维护房地产市场秩序，根据国家有关规定，结合我区实际，制定本规定。
第二条 凡在本区城镇从事土地开发、房屋开发、基础设施和配套设施开发经营及其管理活动，均需遵守本规定。
第三条 自治区建设行政主管部门归口管理全区房地产开发企业的资质管理工作。
各市、县建设行政主管部门或房地产主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本辖区内房地产开发企业资质初审和房地产开发经营活动的管理工作。
第二章 企业设立与资质审批
第四条 房地产开发企业按资质条件分为专营企业和单个项目开发企业（以下简称项目开发企业）。
第五条 申请资质专营企业和项目开发企业应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申请表；
（二）企业章程和固定办公地点的文字说明；
（三）有独立健全的组织管理机构和上级主管部门或董事会任命专职经理、企业法定代表人的任命文件；
（四）有经济技术负责人、工程技术人员和经济管理人员的名单及职称证书、身份证明。外聘的上述有职称人员要提交两年以上的聘用合同；
（五）企业验资证明。
设立项目开发企业除应当符合本条第一款规定外，还应当提交下列证明文件：
（一）已按规定取得开发项目，开发项目建筑面积不少于1万平方米或占地面积不少于1公顷；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的百分之四十。
第六条 房地产开发企业资质等级实行分级审批：
（一）自治区属单位和中央在宁企业或单位申办房地产开发企业，报自治区建设行政主管部门审批；
（二）一级房地产开发企业由自治区建设行政主管部门初审后，报国家建设部审批；
（三）地、市、县二级至五级企业、项目开发企业，由所在市、县房地产管理部门初审后，报自治区建设行政主管部门审批。
凡属建设部审批的房地产开发企业须将批复后的资质等级申报表，报自治区建设行政主管部门备案；凡属自治区建设行政主管部门审批的房地产开发企业，应将批复后的资质等级申报表报所在地的房地产管理部门备案。
第七条 经资质审查合格的房地产开发企业，由自治区建设行政主管部门颁发《房地产开发企业资质等级证书》，《房地产开发企业资质等级证书》分为正本和副本，具有同等法律效力。
副本根据企业开发经营活动的需要，核发若干份。
第三章 企业资质标准与业务范围
第八条 专营开发企业资质等级，根据企业的资金、专业经济技术人员和开发业绩等确定。
第九条 一级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人；
（三）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有五年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续四年建筑工程质量合格率达100％，优良率达30％以上。
第十条 二级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；
（三）工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有三年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续三年建筑工程质量合格率达100％，优良率达20％以上。
第十一条 三级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。
（三）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；
（四）具有二年以上从事房地产开发的经历；
（五）累计竣工5万平方米以上房屋建筑面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100％，优良率达10％以上。
第十二条 四级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金300万元以上，注册资金不低于300万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；
（三）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
第十三条 五级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金100万元以上，注册资金不低于100万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员3人以上；
（三）工程技术负责人具有相应专业初级以上职称，财务负责人具有相应专业初级职称。
第十四条 临时聘用或兼职聘用的技术人员不计入企业技术人员总数，一、二级房地产开发企业经济、技术人员不得兼职。
第十五条 凡达到一、二、三级资质（一）（二）（三）项条件，达不到（四）（五）项条件的专营开发企业，降低一级资质确定。
第十六条 项目开发企业根据项目所需资金和技术人员等条件确定资质，不定等级。
第十七条 专营开发企业必须按照本规定和《房地产开发企业资质等级证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级承担开发任务。
第十八条 一、二、三、四级资质开发企业可承担的任务规定如下：
一级资质开发企业可承担各种规模的土地和居住区以及工业区、商业区等建设项目的开发建设，建筑技术复杂程度不受限制。
二级资质开发企业可承担10公顷以下的土地和建筑面积20万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
三级资质开发企业可承担建筑面积5—8万平方米以下的住宅区土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
四级资质开发企业可承担建筑面积2万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
第十九条 五级资质开发企业只限于在本地城市规划区以外的村镇从事房地产开发经营，具体承担任务的范围由市、县房地产管理部门参照一至四级企业的范围确定。
第四章 资质管理
第二十条 开发企业实行持《房地产开发企业资质等级证书》营业制度，无《房地产开发企业资质等级证书》的，不得从事房地产开发经营活动。
第二十一条 房地产开发企业发生下列变化，应在其主管部门批准之日起三十日内，向原资质审批部门和工商行政管理部门申请办理注销、变更或重新登记手续：
（一）企业分立、合并的；
（二）企业破产、歇业或因其他原因终止业务的；
（三）企业更换法定代表人的；
（四）企业改变名称、住所、经营活动场所、经济性质、注册资金，以及增设或撤销分支机构的。
第二十二条 开发企业实行资质年检制度，结合资质标准和开发经营情况，办理企业资质等级的升降和去留。年检工作由自治区建设行政主管部门会同市、县房地产管理部门共同进行。
第二十三条 项目开发企业在项目开发经营结束后，应及时办理注销手续。若从事新的房地产项目开发经营，须重新办理资质变更等手续。
项目开发企业具备专营开发资质等级条件，可申请转为专营开发企业，经批准后办理资质变更等手续。
第二十四条 对遵纪守法、开发产品质量好和社会效益、环境效益和经济效益显著的开发企业，可在新项目开发招投标、项目开发企业转为专营开发企业或资质升级方面给予优先。
第二十五条 房地产开发企业具备下列条件之一者可以申请升级：
（一）企业在资质定级三年中，按照本规定第十八条相应级别规定，完成两项规定上限开发建设任务，其它资质条件均达到上一资质等级标准，并且连续两年资质年度检查合格的，可申请晋升一个资质等级。
（二）企业资质定级两年后，满足本条第一款规定的条件，全部工程质量合格，优良品率达到30％以上，保修期内优良服务率满足90％，并获得省、部一项质量奖或地市二项质量奖可申请晋升一个资质等级。
（三）开发企业资质定级三年后，经检验连续三年实施开发建设中，企业拆迁安置方案落实情况良好，综合开发率满足80％，合同履约率达85％以上，可申请晋升一个资质等级。
第二十六条 房地产开发企业有下列情形之一者给予降级：
（一）开发企业资质等级确定后，有职称的工程技术人员、企业资本金和生产经营用固定资产原值数量发生变化，其中二项以上不足标准规定数80％或其中一项不足标准规定数70％的，降低一个资质等级。
（二）由于企业经营管理不善，造成二起工程建设事故，或一个房地产开发项目工程有两起以上消费者投诉案件和纠纷，经主管部门裁定为责任方的，降低一个资质等级。
（三）企业连续两个资质年度检查不合格的，降低一个资质等级。
第二十七条 企业资质升级、降级实行资质公告制度。公告由自治区建设行政主管部门不定期在地方和行业报刊上发布。
被降低资质等级的专营开发企业，一年后经营管理明显改善的，经原资质审批部门审查批准，可以恢复原资质等级。
第二十八条 企业资质年度检查时间为每年3月至5月。
企业资质等级升级或降级、开发经营范围变更等手续在资质年度检查结束后办理，并按规定到办理企业法人营业执照的工商行政管理部门办理变更。
年度检查工作按照下列程序进行：
（一）受检企业按规定时间向所在市、县房地产管理部门提交《房地产开发企业资质年度检查表》、《房地产开发企业资质等级证书》、《企业法人营业执照》，过去一年的开发建设经营情况和财务决算年报表、完成的各项开发项目、各类工程经济技术人员变化情况及新年度开发项目
安排情况等资料；
（二）自治区建设行政主管部门会同市、县房地产管理部门在审查核实有关资料后，应对企业资质年检做出结论，记录在《房地产开发企业资质等级证书》（副本）的〈年检记录〉栏内。
年检结论分为合格、基本合格、不合格三种：
1．企业资质条件完全符合所定资质等级标准，且在过去一年内未发生工程质量事故、质量投诉案件及违纪违法行为的，为“合格”。
2．企业资质条件基本符合所定资质等级标准（指一项指标达到80％以上，其它均达到标准要求），且过去一年内未发生过工程质量事故、质量投诉案件及重大违法行为，为“基本合格”。
3．企业的资质条件与所定资质等级差距较大，或过去一年发生过工程建设重大事故，有质量问题等投诉案件发生和重大违法行为的，为“不合格”。
第二十九条 没有申请资质年度检查的企业，经房地产资质管理部门提示后仍不申请，视为自动歇业，其资质证书予以吊销。
第三十条 外省开发企业来我区进行房地产开发，应向自治区建设行政主管部门交验资质证明文件和其所在省（区）建设行政主管部门的批准文件，经批准后到项目所在地房地产管理部门登记备案，方可从事房地产开发经营活动。
第三十一条 取得三级以上资质的开发企业，允许在全区境内跨地区经营，但应到当地房地产管理部门登记备案。
第五章 罚则
第三十二条 企业在申请资质或资质年度检查中，采取弄虚作假、行贿等不正当手段虚报资质条件或有关资料的，房地产管理部门可给予警告、通报批评，并应严格按照资质标准对其重新核定资质；情节严重的，可给予扣发资质证书三至六个月，限期整顿，降级直至吊销资质等级证书
的处罚。
第三十三条 无《房地产开发企业资质等级证书》擅自从事房地产开发经营业务的，或领取《房地产开发企业资质等级证书》一年以上未开展房地产开发经营业务，以及中途停止开发经营满一年的，由企业所在地房地产管理部门报请自治区建设行政主管部门给予警告，停止房地产开发
经营活动，吊销资质等级证书，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十四条规定处以罚款。
第三十四条 涂改、出借、转让或出租《房地产开发企业资质等级证书》的，由房地产管理部门给予警告、责令限期改正，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十七条规定处以罚款。
第三十五条 未在规定限期内办理资质变更手续的，房地产管理部门除责令其限期办理外，可给予警告、通报批评，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十五条规定处以罚款。
第三十六条 房地产管理部门的工作人员严重失职、索贿、受贿或者侵害企业合法权益的，由所在单位给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究其当事人的刑事责任。
第六章 附则
第三十七条 在城市规划区外从事房地产开发，参照本规定执行。
第三十八条 本规定由自治区建设厅负责解释。
第三十九条 本规定自颁布之日起施行。
1998年4月28日
内容摘要：行政诉讼原告资格是指某人就某事而具有的向法院提起行政诉讼，从而成为行政诉讼原告的法律能力。合理界定行政诉讼原告资格的内涵是一个重大的理论和实践问题。本文介绍了我国行政诉讼原告资格制度的历史演变，通过对域外尤其是英美两国关于行政诉讼原告资格规定的分析，可以发现我国行政诉讼原告资格制度存在的不足，进而提出了完善我国行政诉讼原告资格的建议：立法上明确阐述“法律上利害关系”标准起诉人是否具备原告资格；扩大“合法权益”保护范围；建立行政公益诉讼制度。
行政诉讼的原告“资格”本身就意味着一定限制性质的存在。资格首先是一种许可，是对某人作或不作某事的许可；同时也是一种限制，规定了某人作或不作某事的边界。合理界定行政诉讼原告资格的内涵是一个重大的理论和实践问题，我们有必要本着反思精神，科学理解现行法律规定的原告资格标准，展望我国行政诉讼原告资格的发展模式。
当前我国学者关于行政诉讼原告资格的概念可谓见仁见智，其中尤以“条件说”和“利害关说” 影响最大。“条件说”在行政诉讼理论界和实务界的流行范围较广。例如，“原告资格是个人或组织请求法院保护自己合法权益所应具备的条件 ”；“所谓原告资格，是指公民、法人或其他组织因具备一定条件而取得的可以作为原告提起行政诉讼的资格”；“ 所谓原告资格， 是指具备什么条件才能成为行政诉讼原告”。在理论界莫衷一是时，我们有必要寻找权威观点的支持，在《布莱克法律大辞典》中， 原告资格是指某人在司法性争端中所享有的将该争端诉诸司法程序的足够的利益，其中心课题是确定司法争端对起诉人的影响是否充分，从而使起诉人成为本案诉讼的正当原告[4]。在这里，笔者认为，行政诉讼原告资格是指某人就某事而具有的向法院提起行政诉讼，从而成为行政诉讼原告的法律能力。行政诉讼的原告资格问题，关系到什么样的人能够提起行政诉讼并启动对行政行为的司法审查程序，其实质是如何正确处理行政权和公民权、行政权与审判权的关系。
一、我国行政诉讼原告资格制度的历史演变
建国以来，我国行政诉讼原告资格法律制度的发展大体上经历了四个发展阶段，这一过程与我国行政诉讼的发展相一致，每一阶段的发展状况在大体上也是与我国当时的政治、经济和文化相适应的。
（一）“无标准” 阶段（1949年－1982年）
70 年代以前， 我国实行高度统一的计划经济体制，国家利益高于一切， 个人的主体地位完全被抹杀，长期无民主法治可言。因此，此时我国尚没有孕育行政诉讼制度的土壤，当然也就无所谓行政诉讼原告资格制度。后来，实行改革开放，商品经济得到初步发展，个人利益也开始受到重视，但是控制公权、保护私权的思想和法律都还处于酝酿阶段。所以，到 1982 年《民事诉讼法（试行）》颁布前的这一阶段，是我国原告资格的“无标准时期”。
（二）“法律规定的标准” 阶段（1982年－1990年）
虽然随着改革开放的深入，商品经济和政治民主都得到大力发展，但是行政诉讼赖以产生和发展的经济基础和上层建筑尚处于摸索阶段。此时建立行政诉讼制度已成必然，但还无法取得独立地位，原告资格问题也处于“摸索”状态，只能由各个法律法规根据实际情况分别规定。
（三）“合法权益标准” 阶段（1990年－2000年）
80 年代中后期，我国的经济体制改革己取得了较大程度的发展，个人的经济利益和民主权利受到很大程度的重视，建立独立的行政诉讼制度已成为时代的需要，“合法权益标准”也就顺应时代的要求而得以确立。
《中华人民共和国行政诉讼法》的颁布施行标志着行政诉讼与民事诉讼相分离，取得了独立地位。该法第 2 条的规定在行政诉讼原告资格上取消了“法律规定的标准”，代之以统一的、宽大的“合法权益标准”。与原有法律相比，《行政诉讼法》在立法的价值取向上已从保障行政权转变为保障公民权和保障行政权并重。
（四） “合法权益与法律上的利害关系并用” 阶段（ 2000年－至今）
2000 年最高院颁布的《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》涉及原告资格的内容主要集中在受案范围和诉讼参加人两部分，“这应当视为对我国行政诉讼原告资格制度认识的一个新发展，在理论上和实践上均具有重要的指导义。”根据第 12 条“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”的规定，很多学者以“法律上的利害关系”为标准界定原告资格，但是仍有一些学者继续用合法权益”标准，于是出现了两者的并用阶段。
二、国外有关行政诉讼原告资格的确定标准
西方法治国家普遍经历了一个放松原告资格严格限制的过程。以英美为例：美国司法审查诉讼中的原告资格标准实际上经历了从“权利侵害”标准到“法定损害”标准，再到“双层结构”标准，最后是“事实不利影响”标准的演变过程。美国40年代以前，规定当事人只能在权利受到侵害时才有起诉资格，而现在，当事人所主张的利益，只要有可能处于法律所调整或保护的利益范围以内,就有起诉资格。在英国,1978年以前的原告资格因救济手段不同而有所区别。当事人申请私法上的救济手段时,只能在个人权利受到公共机构的违法决定侵害时才能起诉。而申请公法上的救济手段由于以英王的名义提起,起诉资格的限制较宽,只要当事人的直接利益因公共机构的违法决定受到侵害,就有资格向法院起诉。另外,在公法上的救济手段中,对申请强制令的资格比申请调卷令与禁令的资格的限制更严,这种复杂的起诉资格对公民起诉很不方便。1978年最高法院新规则统一了申请公法上的救济手段和申请私法上的救济手段所适用的原告资格,方便了当事人的起诉。
三、我国行政诉讼原告资格在立法、理论及实践中存在的问题
通过以上对我国及英美两国关于行政诉讼原告资格规定的分析，可以发现我国行政诉讼原告资格制度存在以下几个方面的不足
（一）行政诉讼原告资格认定标准模糊。
行政诉讼原告资格条件众说纷纭。但是，不管各学说存在什么样的分歧，自从“法律上利害关系”这一概念明白引入原告资格的规则之后，它已经成为理论与实务共同的聚焦点，甚至成为考虑原告资格的核心。但是我国现行法律未能对“法律上利害关系”从司法审判的操作层面进行界定，按照通常观点，利害关系有直接与间接之分，也有切身利害关系与非切身利害关系之分。每一种解释都可能导致诉讼范围的伸缩，从而影响到公民权益的保障程度。
（二）行政诉讼原告资格“合法权益”范围狭窄行
政诉讼法第2条使用的概念是“合法权益”，但是11条又规定“认为侵犯其他人身权和财产权的”。事实上第11条是对第2条作了限制性的规定。因此学界和实务界存在
争议，相当一部分学者认为行政诉讼对原告资格上限于具体行政行为侵犯人身权和财产权争议，即除了法律、法规有特别规定外，只有公民、法人和其他组织认为具体行政行为侵犯其人身权、财产权的，才能向人民法院提行政诉讼，而人身权、财产权以外的其他合法权益，如宪法规定的平等权利、政治权利、受教育权和劳动权等则不受行政诉讼的救济和保障。
（三）原告只能以自身利益受到侵害为前提提起行政诉讼
在我国根据目前法律的规定，原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织，即只有其自身利益受到侵犯才具有原告资格，不能以国家利益、社会公共利益受侵犯为由提起行政诉讼。实践中还有大量的为维护公益而提起的行政诉讼被法院以“无利害关系”为由拒之门外。随着社会的发展，行政权对社会生活的介入越来越广泛，违法行政行为不公是对相对人利益的侵犯，也是对公共利益的侵犯，依法行政本身就是公共利益的要求，而且有时行政行为直接针对公共利益而无特定相对人，国外多数国家均规定可以在一定条件下以行政行为侵犯公共利益为由提起行政诉讼。
