您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

关于涉及建设用地的有关法律问题

刘建民


建设用地涉及诸多法律问题，因专业性强且散见于各种法律、法规和规章的条文之中，为行政机关的宏观管理和依法行政带来不便。随着经济的发展和城市化进程的加快，建设用地纠纷会大量出现。因此，通俗而又系统地分析涉及建设用地的有关法律问题显得尤为重要。

一、建设用地的依据——规划和“三证”
1、规划
省域城镇体系规划是省、自治区人民政府为实现一定时期内国民经济和社会发展目标，协调省域内各城镇发展，保护各类自然资源和人文资源，综合安排空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。建设部关于加强省域城镇体系规划实施工作的通知要求，省域城镇体系规划未在限期内完成的省、自治区，不得进行各省、自治区的城市总体规划和县域城镇体系规划的修编。这表明城市总体规划和县域城镇体系规划的制定要以省域城镇体系规划为依据并与之相协调，当然确因经济社会发展需要，城市总体规划和县域城镇体系规划与省域城镇体系规划不一致的，可以适时调整省域城镇体系规划。
一般而言，城市总体规划和县域城镇体系规划是以省域城镇体系规划为依据，而城市详细规划、农村集镇规划又分别是城市总体规划和县域城镇体系规划的细化且更具有可操作性。这些不同位阶的规划不仅编制和实施主体、审批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位阶的规划非因特殊情况在一定期间内不得与上位阶的规划相抵触。所有不同位阶的规划均为建设用地的基本依据，也就是说，不符合规划要求，不在规划范围的不得不申请建设用地。
应当说明的是，第一，县级市的城镇体系规划是城市总体规划的组成部分；第二，我国规划法只对规划区内的建设行为进行调整；第三，涉及规划区以外的如省道拓宽建设用地依据省域城镇体系规划中关于全省交通规划和土地利用总体规划的具体要求和相关法律，涉及规划区外如乡村公共设施等依据城市总体规划、农村集镇规划和相关法律。
2、“三证”
建设用地规划许可证 在城市规划区内进行建设需要用申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设用地批准证明（批准文件） 建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准行文后，由土地管理部门划拔土地。
建设工程规划许可证 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。
“三证”是建设用地合法化和开工建设的必备要件。凡在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，已占用土地由政府责令退回；凡在城市规划区内，未取得建筑工程规划许可证或者违反建筑工程规划许可证的规定进行建设的，属违章建筑，予以处罚。
二、建设用地的前提——土地的征用和申请取得
1、征为国有土地
土地的权属分为国家所有和集体所有两种。任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，因此属集体所有的土地的，须先征用为国有，使农用土地转为建设用地。在批准权限上，一是省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程、大型项目和国务院批准的建设项目涉及农用地转为建设用地的由国务院批准；另外征用基本农田，或者基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，或者其他土地超过七十公顷的也由国务院批准；二是在土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；三是一二项规定之外的农用地转用，由省、自治区、直辖市人民政府批准。当然，批准农用地转用后，是否另行办理征地审批手续，也有明确规定。
2、征用土地的公示
国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
3、征用土地的补偿
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，其中征用耕地的补偿费用主要有土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等，其标准均有明确规定。
4、建设用地的取得方式
建设单位持法律、法规规定的有关文件向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经审查并报本级人民政府批准后，建设单位以出让（如招标、拍卖）等有偿使用的方式取得土地，属国家机关用地和军事用地或者城市基础设施用地和公益事业用地等法定情形的，县级以上人民政府也可以划拔给建设单位使用。因此，建设用地的取得主要包括出让和划拨两种形式，具体的操作要求有明确规定。
三、建设用地的难点——拆迁
1、拆迁的程序要求
被拆迁房屋土地权属为国有 只有国有土地上的房屋拆迁才能受房屋拆迁管理条例的调整，被拆迁房屋的土地权属国有化是拆迁的前提。
拆迁人的资质 提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和方案以及拆迁补偿安置资金证明等五项法定资料，并经审查领取房屋拆迁许可证的才具有拆迁人资格。拆迁许可证是进行房屋拆迁的资格证明。当然拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。这里的“有拆迁资格的单位”，应该理解为与领取拆迁许可证的拆迁人订立委托合同，且具有一定人财物控制权的单位。
2、拆迁的途径
一是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立了拆迁补偿安置协议。协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可申请仲裁，也可向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可申请法院先予执行。这就是所谓的“民事拆迁”。
二是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服可以向人民法院起诉，如果拆迁人已对被拆迁人给予补偿或者予以安置的，诉讼期间不停止拆迁的执行。当然，申请仲裁、提起诉讼的期限法律已有明确规定。这就是所谓的“行政拆迁”。
在上述两种途径中，凡在裁定规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在市县的人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
3、拆迁的补偿
拆迁的补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。基本做法是拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，给予适当补偿。关于证照不全的房屋补偿问题，应具体情况具体分析，如果符合规划要求或者规划制定实施前建成未办理证照的，应予以补偿但应扣除办证费用；不符合规划要求又未办理证照，不予补偿。
4、拆迁纠纷的处理程序
一是行政诉讼程序。公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管部门依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为行政案件处理。
二是民事诉讼程序。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为民事案件受理。
四、建设用地中不容忽视的问题——诉讼
调解、仲裁、诉讼是解决社会纠纷的基本途径，而诉讼则因最具权威性和终局性，被法治社会普遍接受并广泛采用。人民法院是宪法和法律规定的各类刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼案件的受理机关，依法独立行使审判权。涉及建设用地的诉讼，主要有以权力制约为根本目的的行政诉讼和以权益保障为根本目的的民事诉讼，行政诉讼最为常见。
1、行政诉讼的管辖
行政诉讼法规定，基层人民法院管辖第一审行政案；行政案件由最初作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖，经复议改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖；因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。同时规定，有管辖权的人民法院由于特殊原因不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。对于被告为县级以上人民政府，且基层人民法院不适宜审理的，中级人民法院可以“本辖区内重大、复杂的案件”为由直接作为一审行政案件管辖。
2、行政诉讼的应诉与举证
人民法院立案后将在5日内向行政机关送达起诉状副本，送达可以采取直接送达、邮寄送达、留置送达等法定方式，均合法有效。行政机关应在10日内提交作出具体行政行为的有关材料，并提交答辩状。行政机关积极主动的应诉答辩将减轻对方当事人的对立情绪，有利于行政诉讼的解决，被动消极不仅不利于解决行政纠纷，而且会处于被动，因为不提交答辩状，不影响人民法院的审理。
行政诉讼有别于其他诉讼，举证责任由行政机关承担。行政机关必须提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，否则将承担举证不能后果。行政机关不应诉，或者不提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，视为没有举证；行政机关经两次合法传唤，无正当理由拒不到庭的，人民法院可以缺席判决。这些应引起重视。
3、行政诉讼的结果
人民法院审理行政诉讼案件将依据事实和法律作出如下四种处理：
一是判决维持。 行政机关的具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，予以维持。
二是判决撤销或者部分撤销。 行政机关的具体行政行为主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，超越职权以及滥用职权，符合其中之一情形的，将被撤销或者部分撤销，并可以判决重新作出具体行政行为。
湖南省长沙市人民政府


长沙市人民政府关于印发《长沙市食品安全违法案件举报奖励办法（试行）》的通知

长政发〔2009〕26号


各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：
　　现将《长沙市食品安全违法案件举报奖励办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　长沙市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二〇〇九年七月二十四日



长沙市食品安全违法案件
举报奖励办法（试行）



　　为切实加强食品安全管理，确保人民群众身体健康和生命安全，严厉打击危害食品安全的违法行为，鼓励全市人民参与食品安全的共同监督，消除食品安全隐患和危害因素，把长沙建设成为食品安全城市，依据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第一条　市食品安全委员会办公室负责食品安全举报奖励的监督、审定、奖金管理等工作。
　　市农业局、市质监局、市工商局、市卫生局、市食药监局、市商务局、市畜牧水产局、市公安局等有关职能部门，依据各自职责，负责食品安全举报的受理和查处工作。
　　第二条　下列举报不适用本办法：
　　（一）与食品安全工作有关的国家机关及其工作人员的举报；
　　（二）负有食品安全管理职责的部门工作人员的配偶、直系亲属或者其授意他人的举报；
　　（三）假冒伪劣产品的被假冒方或其代表、委托人的举报；
　　（四）属申诉案件的举报。
　　第三条　市、区、县（市）食品安全委员会办公室和各有关职能部门应当公布举报电话。有关职能部门应当受理举报并形成书面记录。
　　第四条　举报在本市行政区域内下列食品安全违法行为，并查证属实的，属于奖励范围：
　　（一）用非食品原料生产的食品或者添加食品添加剂以外的化学物质的食品，或者用回收食品作为原料生产的食品；
　　（二）生产、经营致病性微生物、农药残留、兽药残留、重金属、污染物质以及其他危害人体健康的物质含量超过食品安全标准限量的食品；
　　（三）加工、销售病死、毒死或者死因不明的禽、畜、兽、水产动物肉类及其制品；
　　（四）加工、销售未经动物卫生监督机构检疫或者检疫不合格的肉类，或者未经检验或者检验不合格的肉类制品；
　　（五）生产、经营变质、失效、过期、混有异物、掺假掺杂或者感官性状异常以及不符合国家食品安全标准的食品的；
　　（六）侵犯他人注册商标专用权、伪造食品产地、伪造或者冒用他人厂名、厂址，伪造或者冒用质量认证标志或名优产品标志的；
　　（七）无证照生产、加工、销售食品的；
　　（八）其他涉及食品安全违法行为的。
　　第五条　鼓励举报人以实名、书面形式向有关职能部门举报。
　　第六条　对于移送司法机关追究刑事责任的重大食品安全违法案件的举报，给予1万元奖励。对于情节特别严重的重大食品安全违法案件的举报，给予3万元奖励。
　　食品安全行政违法案件的举报奖励由案件调查处理部门按罚没收入的3%确定，最高不超过1万元。
　　第七条　由市食品安全委员会办公室在财政建立食品安全举报奖励专账。举报奖励资金从查处案件上缴的罚没收入和相关财政公共项目资金中列支。
　　第八条　对于移交司法机关的重大食品安全违法案件自案件采取刑事强制措施3个月内，由案件调查处理职能部门对举报事实、奖励条件和标准予以认定，并提出奖励意见，由市食品安全委员会办公室审核、奖励。
　　对于行政违法案件自行政处罚决定书发出之日起3个月内，由案件调查处理部门对举报事实、奖励条件和奖励标准予以认定，并进行奖励，报市食品安全委员会备案。
　　第九条　举报人须在接到领奖通知之日起1个月内，凭本人身份证或其他有效证件，由本人或委托他人到案件查处部门或食品安全委员会办公室申领奖金。如举报人因故不能现场领取奖金的，委托他人代领的，应提供委托证明、委托人和受委托人的身份证或其他有效证件，逾期不申领的，视为自动放弃。
　　第十条　同一线索被两个以上举报人分别举报的，奖励最先举报人；两个或两个以上举报人联名举报同一线索的，按一案进行奖励；对同一案件的举报奖励不得重复发放。
　　第十一条　举报人借举报之名故意捏造事实诬告他人或者进行不正当竞争的，应当承担相应的法律责任。
　　对举报人进行打击报复的，应当承担相应的法律责任。
　　第十二条　各监管部门应当建立举报保密制度。在未经举报人同意的情况下不得以任何方式泄露举报人姓名、举报内容及相关信息，违者依法追究相关责任。
　　第十三条　各监管部门及其工作人员有下列情形之一的，由所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）伪造举报材料，冒领举报奖金的；
　　（二）对举报事项未核实查办的；
　　（三）有故意泄密行为的；
　　（四）向被举报人透露相关信息，帮助其逃避查处的。
　　第十四条　本办法自2009年9月1日起施行。