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财政部 国家税务总局 建设部


财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知
财政部 国家税务总局 建设部




各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、建委
（建设厅），各直辖市房地局：
为促进我国居民住宅市场的健康发展，经国务院批准，现就个人出售住房所得征收个人所得税的有关问题通知如下：
一、根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
二、个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：
（一）个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。
（二）个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
（三）职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
三、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：
（一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。
（二）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，
按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
（三）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
（四）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
（五）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
五、为了确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施，各级房地产交易管理部门应与税务机关加强协作、配合，主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。



1999年12月2日
　　公正是人类社会所追求的永恒的价值目标，诉讼公正则是维护社会正义的最后一道屏障，是体现社会正义的窗口，是诉讼的灵魂和生命。

诉讼公正，包括实体公正和程序公正两个方面。实体公正，即结果公正，是指案件实体的结局处理所体现的公正，既包括通过惩治犯罪实现社会正义，也包括对犯罪惩罚本身的公正性。刑事案件的实体公正，具体要求主要是:(1)对有关定罪量刑的犯罪事实的认定，应当做到证据确实、充分。(2)正确适用刑法，准确认定犯罪嫌疑人、被告人是否有罪及其罪名，使有罪的人获得定罪，使无罪的人及时从被追诉中得到解脱。(3)按照罪刑相适应原则，依法适度判定刑罚。(4)对于错误处理的案件，通过救济程序及时纠正、及时弥补。程序公正，指诉讼程序方面体现的公正。刑事案件的程序公正，具体要求主要是:(1)严格遵守刑事诉讼法的规定。(2)切实保障当事人和其他诉讼参与人，特别是犯罪嫌疑人、被告人和被害人的诉讼权利;保障与诉讼的结果有利害关系的人有平等的机会参与诉讼并发表意见的权利，保障当事人等的控告权、申诉权。(3)严禁刑讯逼供、暴力威胁和以其他非法方法收集证据。(4)人民法院、人民检察院依法独立行使审判权、检察权。(5)保障诉讼程序的公开性和透明度。(6)按法定期限办案、结案。

实体公正和程序公正各自有其独立的内涵和标准，两者同等重要，不能互相代替。一方面，通过刑事诉讼实现实体公正，意味着准确打击犯罪，保障无罪的人不受刑事追究。而准确打击犯罪，排除犯罪行为对社会及个人的侵害，是实现社会有序发展的基本条件。

另一方面，程序公正对于实现社会有序发展具有同样重要的价值。程序公正是实体公正实现的保障。为了抑制犯罪，恢复社会秩序，国家制定刑法，规定何种行为为犯罪并对该犯罪处何刑罚;同时，为了防止追诉权力的滥用，保障刑罚权得以正确实施，国家制定刑事诉讼法，通过公正的程序确保发现真相，正确定量刑罚。我国刑事诉讼法为了准确、及时地查明犯罪事实，正确地定罪量刑，惩罚犯罪、保护无辜，从诉讼原则、规则、制度和程序方面作出了具体设计。具体说来，刑事诉讼法在保证刑法实施方面的作用包括:(1)通过明确对刑事案件行使侦查权、起诉权、审判权的专门机关，为调查和明确案件事实、适用刑事实体法提供了组织上的保障。(2)通过明确行使侦查权、起诉权、审判权主体的权力与职责及诉讼参与人的权利与义务，为调查和明确案件事实及适用刑事实体法的活动提供了基本构架;同时，由于有明确的活动方式和程序，也为刑事实体法适用的有序性提供了保障。(3)规定了收集证据的方法与运用证据的规则，既为获取证据、明确案件事实提供了手段，又为收集证据、运用证据提供了程序规范。(4)关于刑事程序各个阶段的设计，是对诉讼中需要反复检验证据和事实认定的理念的实践。刑事程序法规定的侦查、审查起诉、第一审程序、救济审程序，每个后续阶段的程序都是对以前程序可能发生的错误或存在的缺陷进行审查、发现、弥补和纠正的程序。这种程序系统的设计，可以在相当程度上避免、减少案件实体上的误差。(5)可以保障刑事实体法高效率地实施。刑事诉讼法不仅设计刑事程序相互联系、先后为序的各个阶段而使之成为一个程序系统，还针对不同案件或不同情况设计出不同的具有针对性的程序，使得案件处理简繁有别，既在整体上实现实体公正，又在总体上保证处理案件的效率。高效率地处理案件，不仅可以节省司法资源，更重要的是能够及时惩治犯罪，尽早解脱无辜，实现刑法的功能。当然，即使程序设计得十分完善，由于认识能力和案件的复杂状况，有时也会出现实体上的不公正。因此，公安司法人员在诉讼过程中除了严格执行刑事诉讼法，还必须深入、细致地分析案件具体情况，正确适用刑法，努力实现实体公正。

同时，我们还须注意到，程序公正本身还有它的独立价值，即程序公正本身直接体现出来的民主、法治、人权和文明的精神，这些是不依赖于实体公正而存在的。程序是否公正，是衡量社会公正度的一个极为重要的指标。刑事诉讼法规定的尊重和保障人权、审判公开、保障辩护权、排除非法证据等，都是民主、法治精神的体现。违反诉讼程序，刑讯逼供、非法采证等，是与现代民主、法治精神相背离的。公正的刑事诉讼程序，直接体现了司法活动的民主和人权精神，体现了看得见的正义，同时会使案件的处理客观公正，更容易平衡当事人心理，使社会冲突更容易消除。因此，程序公正不单纯是手段，其本身也是重要的目的。

我国刑事诉讼法秉持实体公正与程序公正并重的理念，并设计了制度保障。但在实践中，长期存在着“重实体、轻程序”的理念和做法，重视对犯罪的打击，忽视程序法，不重视程序公正，认为程序只是一种手段。对此，应当着重予以纠正，以保证刑事诉讼法能够得到严格贯彻;在执法方面，要严格执法，既要严格遵守实体法，也要严格遵守程序法。刑事诉讼的历史充分证明，即使采用不正当的程序也可能在实体上产生正确的结果，但由于程序不公正违背正义的要求，却不能得到被告人及其亲友、社会公众心理上的认同。尤其值得注意的是，忽视程序公正，不严格执行程序法，往往导致冤错案，实体公正的实现就根本无法保证，而且会使当事人及其亲友、社会公众对司法产生不信任、甚至仇恨社会，给社会长久稳定带来隐患。从这个角度讲，坚持程序公正，也是维护社会长久稳定的需要。

实体公正和程序公正，一般情况下是可以统一的，但有时也会不可避免地发生矛盾。比方说对于采取刑讯逼供、暴力等手段取得的证据，如果采用可以查明犯罪事实，却不符合程序公正的要求。对于二者发生矛盾时如何处理，存在不同认识。无论是实体公正绝对优先还是程序公正绝对优先，都会带来一些弊端。因此，当二者发生冲突时，应当从诉讼公正的根本要求出发，按照公正实现最大化原则来作出处理。具体来说，应当按照以下原则处理:(1)不能冤枉无辜。例如，某个证据能够证明被告人是无罪的，而不采用这个证据就必须对他定罪，那么即使是非法取得的证据，也应当采用，因为一个无辜的人被定罪是绝对不能容忍的。又比如，由于错误地认定事实或适用法律，造成错判冤枉无辜的，一旦发现，就必须提起救济程序予以纠错，并给予国家赔偿，不受终局程序和诉讼时限的限制。(2)作出有利于被告人的解释。在刑事诉讼中，较之于强大的国家司法机关，犯罪嫌疑人、被告人处于弱势，作出对他有利的选择，能够在最大程度上减少冤错案，避免一些不可挽回的错误。

(作者为北京师范大学教授)