鞍山市人民政府办公厅关于转发市物价局、房产局鞍山市物业服务收费管理实施办法的通知
辽宁省鞍山市人民政府办公厅
鞍山市人民政府办公厅关于转发市物价局、房产局鞍山市物业服务收费管理实施办法的通知
鞍政办发[2008]100号
各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：
经市政府同意，现将市物价局、房产局制定的《鞍山市物业服务收费管理实施办法》转发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年十二月八日
鞍山市物业服务收费管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》、《鞍山市城市住宅区物业管理办法》以及相关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于我市市区内具有物业企业资质的物业服务企业对业主提供物业服务的收费行为。
第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的经营服务性费用。主要包括日常管理与服务、房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六项内容。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
第六条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第七条 物业服务企业应当具备下列条件，方可向业主收取物业服务费：
（一）经工商行政管理部门登记注册；
（二）经物业管理行政主管部门资质确认；
（三）取得税务登记证书并依法纳税；
（四）承接物业项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（五）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
（六）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
（七）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范。
第八条 住宅共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
住宅专项维修资金由业主大会决定支出使用，并报市住宅专项维修资金管理中心审核。
住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
住宅共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、护坡墙、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第二章 物业服务收费分类和标准
第九条 普通住宅区物业服务收费实行政府指导价。
具备实行专业化管理条件的住宅区，由市物价局会同市房产局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定三个等级收费参考标准（按每平方米建筑面积月收费），分别是：一级为1.30元/平方米，二级为1.00元/平方米，三级为0.70元/平方米，物业服务收费六项内容的服务标准达不到三级的不超过0.40元/平方米，具体等级收费标准详见《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》。不具备实行专业化管理条件的住宅区，可以实行社区自治与业主自治相结合的开放式物业管理，成立业主委员会，物业服务收费参考标准为0.2元/平方米，主要用于该住宅区内的房产管理及共用部位共用设施设备日常维修，由所在房管所收取，接受业主委员会监督。
原则上上述标准为上限标准，物业服务企业和业主协商约定的物业服务费具体价格，根据物业服务质量和业主的认可程度，可在政府指导价范围内浮动。
第十条 别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。
第十一条 具有别墅、高级公寓和普通住宅的混合住宅区，其中普通住宅按照本办法第九条的规定执行，别墅、高级公寓物业服务收费由物业服务企业与业主在一级收费标准基础上协商议定。
第十二条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。
第三章 机动车停放服务与收费
第十三条 机动车辆在住宅区内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理等事项，由业主大会决定。
机动车停放服务收取的费用应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十四条 机动车停放服务收费实行政府指导价，由市物价局会同市房产局根据地上和地下等不同位置、环境、设施等因素，确定不同的停放服务收费参考标准。
第十五条 地上机动车停放服务收费分为三个等级参考标准：
一级停放服务收费每月每台100元，服务标准为：对进出住宅区的车辆实施证、卡管理，有出入记录；车辆有智能化管理系统，配备防抢闯装置；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。
二级停放服务收费每月每台70元，服务标准为：对进出住宅区的车辆有出入记录；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。
三级停放服务收费每月每台40元，服务标准为：对进出住宅区的车辆有出入记录；车辆停放有序。
业主大会确定本住宅区机动车停放服务费具体价格，根据停车位的供需情况和物业服务企业的服务水平，参照上述标准，可以上下浮动。
第十六条 有产权的地下停车位，机动车停放服务收费按本住宅区物业服务收费标准收取物业服务费。
第十七条 机动车临时停放不收费。
第十八条 车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业单独签订保管合同。
第四章 电梯服务与收费
第十九条 电梯服务收费包括电梯年安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费等四项内容。
第二十条 电梯年安全检测费用采取按户据实分摊的方式收取。
第二十一条 电梯定期常规保养、零星配件及维修等费用采取按户据实分摊的方式收取,但不得超过每户每月15元。
第二十二条 电梯运行电费，新建住宅由建设单位安装电表，按每部电梯的电表计量，采取按户据实分摊的方式收取；原有住宅依据已有合同约定执行。
原有住宅应当由建设单位或产权人为每部电梯加装电表，逐步过渡到按电表计量，按户据实分摊的收取方式。
第二十三条 不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主,不交纳电梯服务费。如需使用电梯按合同约定结算与分摊电梯服务费。
第二十四条 电梯大修及更新改造费用,从住宅专项维修资金中列支。
第二十五条 电梯运行、保养、年检、维修服务应达到以下要求：
（一）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
（二）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
（三）电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
（四）电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，有上述情况之一的驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
第五章 备案管理
第二十六条 市物价局对住宅区物业服务收费、机动车停放服务收费和电梯服务收费实行备案管理。
第二十七条 物业服务企业备案需填报《物业服务收费备案表》，并同时提供下列材料：
（一）市房产局对住宅区业主委员会申请备案的回函；
（二）法人营业执照；
（三）物业服务企业资质证书；
（四）物业服务合同；
（五）税务登记证书；
（六）备案申报说明。
第二十八条 市物价局根据物业服务企业提供的备案材料，审验《物业服务收费备案表》。
第二十九条 物业服务企业凭经审验的《物业服务收费备案表》到公共行政服务中心办理《收费许可证》，凭证收费，并在每年第一季度内，携带上年度收支情况到发证机关审验。
第三十条 备案事项发生变动时，物业服务企业应当按照以上程序和要求重新办理备案手续。
第三十一条 物业服务企业应当将物业服务内容、服务质量和收费项目及标准向业主公布，接受各方面监督。
第三十二条 物业服务企业违反本实施办法，由市物价局、房产局依据国家、省、市有关法律、法规、规章的规定，依法予以查处。
第六章 附 则
第三十三条 本实施办法中下列用语的含义是:
大修，是指需拆除部分主体结构和房屋设备且一次费用在该项目新建造价的50%以上的维修工程为大修工程。主要内容包括更新屋面防水，更换室内、外排水管线等。
中修，是指需拆换少量主体构件，进行局部维修且一次费用在该项目新建造价的20%以上，并保持原房的规模与结构的维修工程。主要内容包括对少量结构构件已形成危险点的房屋，一般损坏而需要进行局部修复的房屋，整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋进行的维修。
小修，是指不需要拆除立体结构，为维护房屋及设备的功能，保证房屋正常使用进行的且一次费用在该项目新建造价的20%以下的维修工程为小修工程。
第三十四条 前期物业管理服务收费标准，可参考本实施办法，由开发商与通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。开发商在销售房屋时，必须向购房者明示。购房者在入住前必须与开发商聘用的物业服务企业签订前期物业服务合同。
业主大会成立后，通过招投标的方式选聘物业服务企业并签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。
物业服务合同（含前期物业服务合同）签订后，需向市房产局备案。
第三十五条 本实施办法中未涉及的物业服务收费的其它事项，按照国家、省有关规定执行。
海城市、台安县、岫岩满族自治县可以参照本实施办法制定本地区物业服务收费的具体实施办法。
第三十六条 本实施办法自2009年1月1日起施行。《关于印发<鞍山市物业服务收费备案细则（试行）>的通知》（鞍价发〔2005〕68号）和《关于<鞍山市物业服务收费备案细则>的补充通知》（鞍价发〔2005〕195号）同时废止。
附件：鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准（略）
鞍山市物价局
鞍山市房产局
二○○八年十二月一日
改善乘务员公寓条件和服务质量的意见
铁道部
改善乘务员公寓条件和服务质量的意见
铁道部
为了落实运输安全工作规划，切实改善乘务员公寓（含机务待班室，以下同）条件和服务质量，特提出以下意见：
一、充分认识办好乘务员公寓的重要性
乘务员公寓是专为执行运输生产任务的乘务人员提供食宿、沐浴、休息的生产性设施，是确保行车安全和运输生产不间断进行的“加油站”，是组织乘务员学习和进行思想教育的重要阵地。办好乘务员公寓是运输生产部门、后勤保障部门和政治工作部门的共同责任。各级领导要从公寓
特有的性质和地位出发，把加强公寓建设做为“局长工程”纳入议事日程，每年至少要检查、讨论两三次，及时解决公寓建设中的各种问题，真正把办好乘务员公寓当成落实行车安全和运输生产的一项重要的任务来抓。
二、乘务员公寓建设的目标要求
公寓要向标准化、规范化的方向发展，卧具保证一人一换，把公寓办成安静、舒适、清洁、方便的乘务员之家。因此，各局必须进一步加大公寓建设的投入，按照部规定的设施标准、服务质量、定额定员和床位费率标准抓好公寓建设，力争到“八五”末期，使全路干线111个路网性
跨局公寓达到标准化。到“九五”末期，全路公寓实现标准化、规范化。
三、进一步完善乘务员公寓的设施设备
1．要保证有足够的床位，满足正常运输交路乘务员的需要，切实解决排队等床、租房和住双层铺的现象。变更运输交路时，必须同步安排好乘务员公寓的建设。
2．公寓要做到功能齐全、设施配套。北方公寓要有暖气，盥洗室有热水；南方炎热地区公寓要有空调。机务公寓要保证昼夜能洗澡。浴池要保持卫生，有专人看管。
3．为保证卧具一人一换的要求，路网性大中型公寓要增添洗涤和烘干设备，增添和更新必要的卧具备品。各局要做好规划，保证投入。
4．要推广运用安全可靠的微机联网叫班机，“八五”期间，先在路网性跨局大中型公寓安装。
5．要把公寓设施的养护、维修放到优先位置予以保障。目前，公寓设施失修严重，各局要在1994年安排一次普遍的整修。
四、下大力气加强公寓的管理，提高公寓服务质量
1．选好公寓主任。公寓的管理应选派事业心强，任劳任怨，懂业务、会管理，有较高素质的干部担任公寓主任。以工代干或低职务代主任的，经考核胜任的应办聘任或转干手续；不称职的要及时调整。
2．加强队伍建设。要教育公寓工作人员树立全心全意为运输生产、为乘务员服务的思想观念，提倡奉献精神、敬业精神和牺牲精神，安心做好公寓工作。对新增空调、洗涤等设备所增加的工作量，要在核定定额定员标准的基础上，采取内部调剂或多种用工形式补充解决。
3．抓好“四个质量”。要把抓好公寓饭菜供应、清洁卫生、优质服务、准确叫班“四个质量”做为公寓管理的中心环节来抓，广泛开展岗位练兵和社会主义劳动竞赛。做到职工上标准岗，干标准活；干部按标准管。做到“四个质量”达标，并不断上新水平。
4．改进叫班工作。根据列车运行计划的变更及时调整公寓叫班计划，减少乘务员等乘时间，这是机务、运转派班员和公寓叫班员的共同责任。机务、运转派班员要根据运行情况变化，及时下达调整公寓叫班的计划，并与公寓叫班机实行联网联控。公寓叫班员应执行“一派一叫”和叫
乘签字制度，做到不早叫、不晚叫，不错叫、不漏叫，并保证叫醒、叫起、叫走。要提高叫班员的素质，选派责任心强、懂行车业务的人员担任叫班员工作。
5．加强公寓管理。乘务员公寓是专为执行运输生产任务的乘务人员设置的生产性设施，与安全运输无关的人员不能进住公寓。要按照部的统一规定，整顿公寓接待范围，坚决杜绝公寓“三混”现象。
五、大力推行“共管共建”，形成各方面的齐抓共管的合力
1．“共管共建”是办好乘务员公寓的有效途径。在每年春运、暑运、冬运前由主管局长（分局长）负责，各有关部门参加，集中研究两三次公寓工作，解决公寓建设中的问题。
2．加强机务干部对驻寓乘务员的管理工作。机务乘务人员在公寓待班休息时间较长，人员集中，是组织乘务人员学习和进行思想教育的重要阵地。机务部门要派得力干部驻寓进行教育管理，把业务学习、培训、安全教育和思想政治工作深入到公寓中去做。同时要切实加强驻寓乘务员
的管理，教育乘务员遵守公寓的各项制度，爱护公寓设施，尊重工作人员的劳动，杜绝吸毒、赌博、饮酒及不文明行为发生。还要严格乘务员出乘前的强制休息和落实“绿卡管理”制度，保证乘务员精力充沛上岗值乘。
3．办好乘务员公寓的学习室、阅览室、文娱室，丰富公寓的文化娱乐生活。用健康、向上、有中国特色的社会主义文化占领公寓思想文化阵地，成为向职工进行爱国主义、集体主义、社会主义教育的阵地。
六、抓好公寓基础工作
1．由部劳资司牵头，重新修订乘务员公寓设施设备、工作质量、定额定员和床位费率标准，作为各单位进行公寓设计、考核、配备人员和经费预算的参考和依据。
2．为了推动公寓标准化建设，铁道部拟在京哈、京沪、京广干线选择三个跨局公寓进行试点，以带动全路公寓建设。各局、分局也应通过抓典型带动一般。
3．为了保证公寓建设投资和日常经费支出，应该明确投资责任制。凡路网性跨局机务公寓的新建、扩建、安装空调，由部、局共同建设。跨局综合公寓以路局建设为主，部根据情况给予适当补助。日常经费开支及消耗性的更新设备备品由各局财务部门按预算保证供给。卧具实行一人
一换，新增添卧具备品需额外投入资金，各局要予以保证；大中型跨局公寓由所在地路局提出投入资金计划，报部核准后，由占用局按床位承担（办法另定）。新建公寓的卧具备品应在开办费中解决。
4．要从根本上解决跨局公寓所在地路局投入不足，床位虚糜、浪费等弊端，必须改革公寓机制，实行有偿服务内部清算制。由部劳资司牵头，会同财务司、体改司抓紧进行改革试点，尽快拿出跨局公寓实行有偿服务内部清算制的办法，在全路试行。
七、关心公寓工作人员生活，充分调动他们的积极性。
为调动公寓工作人员的积极性，稳定公寓工作，各级领导应关心公寓职工的生活困难，帮助他们解决实际问题，解除他们的后顾之忧，使他们安心搞好公寓工作。
1993年12月31日
