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房价上涨违约,法院判赔增值损失/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 09:56:48  浏览:9723   来源:法律资料网
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房价上涨违约,法院判赔增值损失

奚正辉


2  009年5月,徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋,三方签署了《房屋买卖合同》,约定转让总价为158万,该价格是方某的到手价格,所有过户费用由徐某承担。当日,徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月,徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》,合同价格写139万,装修款为19万,另外2位产权人没有签字,一位是方某的妈妈,一位是方某的妻子,当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》,导致纠纷产生。
  2010年1月28日,徐某向闸北法院起诉:要求退还定金并赔偿损失50万元。
  庭审中,双方开展了激烈的辩论,徐某认为:房地产买卖合同成立生效,方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证,证明方某违约。方某认为:房地产买卖合同没有成立,因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立,因为做低房价逃税违犯法律规定,也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价,不同意另外做19万的装修款,要求按照158万的价格签署房地产买卖合同,是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同,故是徐某违约,不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据,而且也超出了方某的预见。
  法院最后认定:《上海市房地产买卖合同》成立生效,鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系,徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同,法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具,折价19万元,并不违犯相关法律规定,应为有效。因为方某不履行房屋交易义务,当时房地产价格上升较快,徐某再购买房屋须多支付房款,故徐某要求方某赔偿,法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额,不需要评估。最后法院判决:1、上海市房地产买卖合同解除;2、方某及另外2位产权人退还定金4万元;3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后,不服上诉,上海市第二中级人民法院维持了原判。
  律师建议:现在房价下跌,买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎,对合同内容约定清楚,很多中介公司起草的文本都不全面,甚至有遗漏,建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同,须遵守合同约定,不要轻易违约,否则要承担违约责任。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
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青岛市事业单位职工社会基本养老保险暂行办法

山东省青岛市人民政府


青岛市事业单位职工社会基本养老保险暂行办法


(2002年12月6日青岛市人民政府第10次常务会议审议通过 2002年12月19日青岛市人民政府令第152号公布)



第一条 为适应社会主义市场经济体制的需要,保障事业单位职工基本生活,根据国家和省有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市各级由机构编制部门批准成立的事业单位(以下简称用人单位)及其全体在编职工。依照或参照国家公务员制度管理单位的人员除外。

第三条 市劳动保障行政部门主管全市事业单位社会养老保险工作,并统一管理市直事业单位和市南区、市北区、四方区、李沧区(以下简称市内四区)的区属事业单位社会养老保险工作。

各县级市和崂山区、城阳区、黄岛区(以下简称五市三区)的劳动保障行政部门具体负责辖区内所属事业单位社会养老保险工作。

市和五市三区国家机关事业单位社会保险经办机构(以下简称社会保险经办机构)具体负责养老保险基金的征收、管理和支付工作。

第四条 基本养老保险实行社会统筹与个人帐户相结合的制度。

第五条 基本养老保险费按照以支定收,略有结余,留有部分积累的原则,由国家、单位和个人共同负担。

第六条 用人单位应当如实申报并缴纳基本养老保险费。

市直和市内四区属财政全额拨款、差额拨款和自收自支事业单位按在职职工上月工资总额的30.5%缴纳。市直和市内四区属财政全额拨款、差额拨款事业单位当年收支差额部分,由市财政、人事、劳动和社会保障部门测算后,由所属财政按期划入社会保险统筹基金。

本办法实施当年职工个人按本人上月工资的3%缴纳,以后每年提高一个百分点,逐步提高到8%。离退休(职)人员个人不缴纳基本养老保险费。

职工个人缴纳的基本养老保险费由用人单位从其本人工资中代扣代缴。

基本养老保险费缴费比例的调整,根据实际收支情况,由市劳动保障行政部门提出意见,经市人民政府批准后实施。

第七条 财政核拨正常经费的事业单位缴纳的基本养老保险费,按收支统管的原则列入单位预算;差额拨款事业单位财政补助资金应当优先用于缴纳基本养老保险费;其他事业单位缴纳的基本养老保险费,从社会保障费中列支。

第八条 用人单位应当在本办法实施后30日内,新建单位应当在取得事业单位登记证后30日内,到社会保险经办机构申请办理社会保险登记。社会保险经办机构审核后,发给社会保险登记证。

用人单位社会保险登记事项发生变更或用人单位依法终止的,应当自变更或者终止之日起30日内,到社会保险经办机构办理变更或注销社会保险登记手续。

第九条 基本养老保险费实行全额结算,按月缴纳制度。财政统发工资单位及其职工缴纳的基本养老保险费,由统发工资中心代扣,财政部门直接划转至社会保险经办机构;其他单位应当于每月20日前,到社会保险经办机构办理缴费手续。

第十条 社会保险经办机构应当为参保职工建立基本养老保险个人帐户,制发基本养老保险手册。基本养老保险个人帐户暂按本人缴费工资的8%建立,其中个人缴费部分全部划入,不足部分从单位缴费中划入。

基本养老保险手册记载单位和个人缴纳基本养老保险费情况。基本养老保险个人帐户和基本养老保险手册的缴费记载作为参保职工离退休(职)时计发基本养老金的依据。用人单位和参保职工有权按照规定查询缴费纪录。

第十一条 个人帐户储存额只能用于参保职工养老,不得提前支取。参保职工死亡的,个人帐户中个人缴费部分的余额可以继承。个人帐户储存额参照银行同期存款利率计息。

第十二条 本办法实施前,参保职工符合国家规定的工作年限视同缴费年限;本办法实施后按实际缴纳基本养老保险费的时间计算缴费年限。本办法实施前的视同缴费年限和实施后的实际缴费年限合并计算为缴费年限。

第十三条 按规定参加基本养老保险后,职工达到国家规定的离退休(职)条件的,由用人单位填报有关材料,根据人事管理权限办理离退休审批手续,经同级政府人事部门审核后,到社会保险经办机构办理基本养老保险待遇申领手续。职工自办理离退休(职)手续次月起享受基本养老保险待遇。未按规定办理离退休(职)手续的人员,不享受基本养老保险待遇。

第十四条 本办法实施前已经离退休(职)的人员,仍按原规定发放养老金。本办法实施后退休的人员,在国家出台新的养老保险办法前,按照新老办法平稳衔接,待遇水平保持平衡的原则计发基本养老金:

(一)本办法实施后参加工作的人员退休时,其基本养老金由基础养老金、个人帐户养老金和事业单位调节金三部分构成。基础养老金月标准为全市上年度城镇职工月平均工资的20%;个人帐户养老金月标准为本人帐户储存额除以180;事业单位调节金标准另行制订。

(二)本办法实施前参加工作,实施后退休的人员,其基本养老金由基础养老金、个人帐户养老金、过渡性养老金和过渡性调节金四个部分组成:

1.基础养老金月标准为本人退休时全市上年度城镇职工月平均工资的20%;

2.个人帐户养老金月标准为本人个人帐户储存额除以180;

3.过渡性养老金月标准按本人的视同缴费年限(建立个人帐户前的年限)每满一年发给本人退休前最后一年月缴费工资的1.4%;

4.基础养老金与过渡性养老金之和与按原规定计发养老金的差额部分由过渡性调节金调节,具体办法另行制订。按本办法计发的基础养老金与过渡性养老金之和高于按原规定计发养老金的,不再计发过渡性调节金,高出的部分不予计发。

(三)按本办法参加社会养老保险的事业单位整体转制为企业时,经批准办理提前退休的职工,其基础养老金、过渡性养老金和过渡性调节金部分,按照提前退休的年限,每满一年减发2%,减发部分最高不得超过三项之和的14%,不满整年的按月份折算成相应年限计算。本人达到正常退休年龄后,养老待遇不再重新计发。

第十五条 离退休(职)人员基本养老金按国家规定进行调整。由所在单位填报有关材料,根据干部管理权限办理增加离退休养老金审批手续,经同级政府人事部门审核后,到社会保险经办机构办理基本养老待遇调整手续。

第十六条 基本养老保险基金用于下列支出:

(一)离退休人员的基本养老金和按照《国务院关于安置老弱病残干部的暂行办法》及《国务院关于工人退休、退职的暂行办法》规定办理退职的人员的退职生活费;

(二)离退休(职)人员按规定增发的基本养老金和发放的各种生活补贴、物价补贴、职务补贴、地方福利补贴、特需补助费、乘车费、护理费、冬季取暖补贴等;

(三)离退休(职)人员死亡后的丧葬费、一次性抚恤费、遗属生活困难补助费。

住房增量补贴、住房租金补贴、住宅电话补贴、劳模荣誉津贴、老红军荣誉津贴、特殊行业津贴、禁食猪肉补贴等其他费用不列入统筹项目,仍由原单位按有关规定支付。

第十七条 基本养老保险待遇由社会保险经办机构统一实行社会化发放。

离退休(职)人员与原单位的管理关系暂保持不变。

第十八条 基本养老保险基金暂实行两级统筹。市直和市内四区属事业单位实行市级统筹;五市三区属事业单位,由所在区市统筹,逐步实行全市统筹。

基本养老保险基金支付发生困难时,同级财政予以支持。

第十九条 参保职工跨统筹范围流动的,基本养老保险关系和个人帐户档案按有关规定随同转移。

第二十条 基本养老保险基金纳入财政专户,实行收支两条线管理,专款专用,不得挤占挪用。社会保险经办机构应当建立健全预决算制度、财务会计制度和内部审计制度,严格基金管理。财政部门依法对基本养老保险基金收支两条线的管理进行监督,审计部门依法对基本养老保险基金的收支情况进行审计,保证基金的财务收支安全有序地进行。

养老保险基金按有关规定计息,所得利息并入基金。

第二十一条 社会保险经办机构所需经费列入预算,由同级财政拨付。

第二十二条 用人单位未按规定缴纳和代扣代缴基本养老保险费的,由劳动保障行政部门责令限期缴纳;逾期仍不缴纳的,责令补缴欠缴数额,并依法对用人单位处以罚款;对逾期仍拒不缴纳的,可以申请人民法院强制征缴。

单位欠缴社会保险费期间,其法定代表人、直接负责的主管人员不能晋职晋级,不能增薪、获得奖金或兑现年薪工资,不能评选先进、获得荣誉称号,不能用公款配置车辆,不能公费出国考察。

第二十三条 劳动保障行政部门依法对用人单位的缴费情况进行监督检查。被检查单位应当提供与缴纳基本养老保险费有关的用人情况、工资表、财务报表等资料,如实反映情况,不得拒绝检查,不得谎报、瞒报。

第二十四条 用人单位有下列情形之一的,由劳动保障行政部门责令限期改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以依法处以罚款:

(一)未按规定办理社会保险登记和变更登记的;

(二)未按规定申报应缴纳的基本养老保险费数额的;

(三)未按规定及时、足额缴纳基本养老保险费的。

第二十五条 当事人对劳动保障行政部门的处罚决定不服的,可以依法申请行政复议和提起诉讼。

第二十六条 劳动保障行政部门、社会保险经办机构工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,致使基本养老保险费流失的,由劳动保障行政部门追回流失的养老保险费,并由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十七条 本办法实施后,自收自支事业单位基本养老保险、机关事业单位合同制职工基本养老保险改按本办法执行。

第二十八条 五市三区属事业单位基本养老待遇的统筹、发放可参照本办法执行。

第二十九条 本办法所称工资总额和本人工资均指按国家有关规定计算的档案工资。

上年度城镇职工月平均工资以市统计部门公布的数额为准。

第三十条 本办法自2003年4月1日起施行。


上海市人民政府关于整顿本市市场秩序加强物价管理的若干规定

上海市政府


上海市人民政府关于整顿本市市场秩序加强物价管理的若干规定
上海市政府



根据《国务院关于整顿市场秩序加强物价管理的通知》精神和有关法律、法规,作如下规定:
一、所有个体工商业户(除市郊农民出售自产农副产品外)必须凭工商行政管理机关颁发的营业执照,并按核准的经营范围、经营方式在指定的地点内亮证经营,明码标价。有违法活动的,按国务院颁布的《城乡个体工商户管理暂行条例》处罚。
坚决取缔无照经营,对无照商贩要进行全面清理。凡社会有需要,本人又具备经营条件的,应向工商行政管理机关申请登记,经核准后持照经营。有些从事季节性经营的,可以申请领取临时营业执照。在职职工、在校学生从事无照经营的’应通知其所在单位和学校进行教育、处理。
国营、集体企业都必须严格按照工商行政管理机关核准的经营范围从事经营活动。凡擅自超越经营范围的,按国务院颁布的《工商企业登记管理条例》视情节给予不同处理。
二、重要生产资料的供应业务和紧俏耐用消费品的批发业务,只能由国营商业、物资供销部门、供销合作社和生产这些商品的企业经营,不准其他单位和个人经营,不准经纪人牵线挂钩从中渔利。要认真执行国家计划,任何国营和集体工商企业不准把国家计划内的生产资料擅自作为计
划外议价出售,不准抬价抢购农副产品和紧俏物资,不准借口“协作”和串换紧俏物资,倒卖牟利。市工商行政管理机关对重要工农业生产资料和紧俏消费品,必要时可以统一规定和发布不许私人经营的品种范围。
凡违反规定从事重要生产资料和紧俏耐用消费品批发业务或转手倒卖的,按《国务院关于坚决制止就地转手倒卖活动的通知》,没收其非法所得,并要查明物资来源,严肃处理;情节严重的,加处罚款,并追究单位领导人责任。
三、严禁个体商贩和其他人员从零售商店和菜场套购紧俏商品倒卖牟利。商贩套购紧俏商品就地转手倒卖的,应没收其部分或全部商品和货款;情节严重的,可加处罚款。所有国营、集体零售商店和菜场必须执行国家的供应政策,严禁将紧俏商品“卖大户”给商贩转手倒卖。各业务主
管部门要切实制定制止把紧俏商品“卖大户”的规定,并加强检查,发现问题,严肃处理。凡是“卖大户”为套购倒卖活动提供方便的,工商行政管理机关除没收其非法所得外,可视情节处以罚款直至限期停业整顿,各业务主管部门还应追究直接责任人员和企业领导人的责任。
四、加强票证(券)管理,严禁贩卖票证(券)和以物易票,以票易物的行为。贩卖票证(券)的,没收其全部票证和非法所得;以物易票的,没收其换来的全部票证,对用以交换的物品,可视情节分别给以收购、部分或全部没收处理;以票易物的,应进行批评教育,并视情节没收用
以交换的票证或换得的物品。有上述行为,情节严重的,应加重处罚,直至移送公安、司法部门依法处理。
五、认真执行国家物价政策,加强对市场物价的监督检查。凡由国家定价的商品价格、交通运价和收费标准,所有国营、集体企业和个体工商业户必须依照执行;国家规定指导价格的,应在规定的范围内浮动,不得突破;规定最高限价的,不得超过限价。不准将平价商品转为议价,不
准随意提价、变相涨价、哄抬物价。违者,由物价部门没收其非法所得,并处以罚款;情节严重、屡教不改的,加重处罚。
六、所有企业和个体工商业户都要端正经营思想,改进经营作风,做好商业服务工作。禁止掺杂使假,以次充好,不准短斤缺两、短尺少寸、硬性搭卖,禁止制造销售假冒、伪劣、匿名商品,严禁强买强卖、欺行霸市,不准套购紧俏商品就地转手或外运牟利。违者,区别不同情况进行
处理:有的教育警告;有的没收其部分或全部非法所得或商品,或加处罚款;对造成严重后果的,由公安、司法部门依法处理。
七、坚决查禁淫秽物品和非法出版物。任何国营、集体、个体印刷厂,均不得承印非法出版物。对未经音像管理机关批准的音像翻录加工单位,一律予以取缔。非法出版物应一律停止销售。对委印、承印、翻录、销售非法出版物的单位和个人,应视情节分别给予警告、停业整顿、吊销
登记和营业执照等处罚,对直接责任人或单位领导人,应给予行政处分;情节恶劣、后果严重、触犯刑律的,应依法追究其刑事责任。
各级政府要立即组织工商行政、公安、税务、物价、计量、交通市容、商业、出版等机关和部门,密切配合,协同检查,加强监督管理,严厉打击经济违法活动。政法机关要支持工商行政、税务、物价等机关的执法工作,对于围攻、殴打执法人员的不法分子,一定要依法惩办。要依靠
工会、消费者协会、个体劳动者协会、职工物价监督站、街道组织,加强物价监督管理工作。要保护检举揭发人,对有功人员应给予奖励。各业务主管部门要制订加强行政监督管理的具体办法,并认真组织实施,共同维护正常的市场秩序,保持物价的基本稳定,促进经济体制改革的深入和
社会主义经济建设的发展。



1987年9月7日