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房产抵押法律风险分析/吴恒勇

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 18:40:46  浏览:8903   来源:法律资料网
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房产抵押法律风险分析

吴恒勇


  在我们的日常生活中,一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢?下面就借款中以房产作抵押,最终对债权的实现存在的法律风险,以及如何规避这些法律风险作分析如下:

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

  对于已抵押的房产,债权人可以在债权不能实现时,通过向法院提起诉讼,经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据<最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)> 第40条的规定,人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产,而实现债权。然而在司法实践中,对于房产的拍卖,首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估,然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去,这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

  根据的第6条的规定:对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的,一旦债务人不能还款时,债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

  对于债权人或借款人来说,首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话,债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
  其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是,一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续;二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是:该第三人必须与债权人是利益共同体,所附生效条件约定为,“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效,否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时,第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了,这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人,以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低,该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
地址:南京市集庆路198号通信大厦6楼
手机:13951775286 QQ:842682979
邮箱:jswhyong@163.com


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谁能对市政府的违法文件说不

蒋俊峰(江苏省泰州师范高等专科学校)


一位朋友透露:他居住的地级市只有当地产的摩托车才能上到牌照,外地产的摩托车在当地虽可买到,却上不了牌照。就其原因,原来,当地有一家名气很大的企业,生产多种产品,其生产的摩托车质量一般,远远不能满足当地居民的生活生产要求,销售量逐年下降,导致大量产品的积压。为了能把这些摩托车卖出去,市政府以会议纪要的形式做出一项决定,只允许车管所给本地产的摩托车上牌照,试图通过这样的措施把当地产的摩托车卖出去。
朋友对法律略知一二,这样的行为并不是《中华人民共和国反不正当竞争法》明文禁止的。该法第7条第1款规定:“政府及其所属部门不得滥用行政权力,限定他人购买其指定的经营者的商品,限制其他经营者正当的经营活动。”但这种行为的意图却是显而易见的,就是为了遏制外地产摩托的销售量,扩大本地产摩托的销量。但这种行为无疑是违反该法立法宗旨的,是地方保护主义的具体表现,同时也变相剥夺了公民自由选择产品的权利。
然而,该决定实施已达三年之久,在这一千多日之中,不少人早已认识到这样的决定显然违法,却没有一人可以通过法定途径纠正这样的违法决定。
虽然《中华人民共和国行政诉讼法》有这样的规定:公民、法人或其他组织申请行政机关颁发许可证和执照,而行政机关拒绝颁发或不予答复的,能提起行政诉讼。但朋友却不愿拿起法律武器维护自己的合法权利。朋友的回答并不是没有道理:“起诉?这种情况只能起诉公安局,因为公安局才是做出拒绝颁发摩托车牌照这样的具体行政行为的行政机关,不能起诉市政府,因为市政府发布的决定属于抽象行政行为,根据行政诉讼法的规定,不能对之提起行政诉讼,法院无权宣布市政府的决定违法。以公安局为被告,一审在区法院,二审到市法院,翻来覆去出不了当地,法院能为老百姓主持公道吗?再说,既然当地政府有这样的规定,公安部门也算有法可依,你去办牌照,他还振振有辞:市政府有规定,外地车辆不给办。”
朋友的话确实反映了一些问题,虽然地级市颁布的有关规范性文件效力等级很低,仅仅属于一般规范性文件,根本不是政府规章(经国务院批准为较大的市的地级市才有权制定地方政府规章),更谈不上是法律法规,这样的规范性文件必须不违反法律法规和更高级别的规范性文件的有关规定,否则就是违法的规定,对于违法的规定,人民群众有权不予遵守,有权要求有关机关对之进行纠正。
《中华人民共和国宪法》第八十九条规定,国务院行使改变或者撤销地方各级国家行政机关不适当的决定和命令的职权。《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第四十四条规定,县级以上的地方各级人民代表大会常务委员会行使撤销本级人民政府不适当的决定和命令的职权。第五十九条规定,县级以上的地方各级人民政府行使改变或者撤销下级人民政府不适当的决定和命令的职权。《中华人民共和国行政复议法》第七条规定, 公民、法人或其他组织认为行政机关的具体行政行为所依据的县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定不合法,在对具体行政行为申请行政复议时,可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请。第二十六条规定:复议机关对该规定有权处理的,应当在三十日内依法处理;无权处理的,应当在七日内按照法定程序转送有权处理的行政机关依法处理,有权处理的行政机关应当在六十日内依法处理,处理期间,中止对具体行政行为的审查。
由此可见,公民、法人或其他组织有权要求行政复议机关对该规定的的合法性进行审查,公民、法人或其他组织为什么不行使这种审查请求权呢?朋友说:“对区、县公安局的具体行政行为不服,可以向区县政府申请复议,也可以向市公安局申请复议,无论是区县政府还是市公安局,都是市政府的下属行政机关,无权审查市政府的决定。根据行政复议法规定,应当在七日内按照法定程序转送有权处理的行政机关依法处理,但是下属行政机关有这个胆子吗?”
朋友又说“虽然有关机关审查并改变人民政府不适当的决定和命令是有明确法律依据的,而且这种权利是一种职权,不仅仅是权力,也是职责,不能够象单纯的权利那样想行使就行使,不愿行使就放弃,职权不能放弃。但人大及其常委会通常不愿意或者不敢行使这些职权,更何况行政权力有不断扩大的趋势,谁愿意惹麻烦?”
省政府、国务院能够撤销这些不合法的决定,朋友为什么又不愿去反映呢?我没有问他这个问题,他也没说,不过,要使省政府国务院知道有这个不合法的决定也并不容易。朋友说的另外一番话使我有所感悟:“法律上确实是这么规定的,但规定归规定。我上次遇到一个法官,就向他咨询,他劝我不要找麻烦。他说这事难办,法院也受地方政府领导,法院的大楼也建在当地的土地上,法院的人事权也掌握在当地领导手中,法院的人财物都离不开地方政府的支持,真要诉讼,法院也要掂量孰轻孰重。”
静下心来想想,老百姓真不容易。一个决定就把老百姓应当享有的一些合法权益给剥夺了,而要争取自己的合法权益又是何其不易。买了外地产摩托车,只能千方百计到其他地方办牌照,没有外地身份证就借用别人的身份证,也有人办个外地的暂住证,甚至花上几百元伪造一个身份证,带来诸多社会治安问题。有的人干脆不办牌照,遇到交警,胆大的打开大灯向前冲,胆小的打道回府,并由此造成了交通事故等其他问题。更重要的是,如果政府及有关部门出于某种不合法的目的,随意的制定什么决定、命令,任意剥夺公民本应享有的合法权益,却得不到及时的制止,这样的政府在人民群众心目中的威信如何可想而知。行政机关在查处他所认定的“违法”事件的同时,通过另外一种“合法”的形式,却做出违法甚至违宪之事,又有何脸面纠正他人的违法行为?更何况他人的行为其实并不违法。“什么是法?本官的话就是法!”的时代虽然一去不复返了,恶法非法的观念也不断深入人心,依法治国、依法行政的声音也不绝于眼耳,某些政府部门为什么不能加守法意识,加强自制,把这些要求落到实处?



关于印发《泰安市外地驻泰办事机构管理规定》的通知

山东省泰安市人民政府办公室


泰政办发(2000)4号关于印发《泰安市外地驻泰办事机构管理规定》的通知

各县、市、区人民政府,市政府各部门:

《泰安市外地驻泰办事机构管理规定》已经市政府同意,现印发给你们,望遵照执行。


二OOO年一月二十八日

泰安市外地驻泰办事机构管理规定

第一条 为了加强对外地驻泰办事机构的服务与管理,推动我市与外地的经济联合与协作,特制定本规定。

第二条 本规定适用于对外地驻泰办事机构的管理。

第三条 外地驻泰办事机构是指外地政府以及部队、企事业单位在泰城设立的非经营性联络、协调服务机构。

外地驻泰办事机构的名称为“×××驻泰安办事处”或“×××驻泰安联络处”。

第四条 外地驻泰办事机构的主要职能是:加强地区、单位之间的联系,发展友好关系,交流信息,为经济技术合作牵线搭桥,为双方经济发展服务。

第五条 泰安市经济协作办公室(以下简称市经协办)负责外地驻泰办事机构的登记、管理和服务工作。

第六条 申请设立驻泰办事机构,应向市经协办提交下列材料:

(一)申请设立办事机构的公函;

(二)申请单位上级主管部门的批准文件;

(三)办事机构负责人职务任命(委托)书及身份证件。

第七条 市经协办对提出设立外地驻泰办事机构的申请,应在15日内予以批复。

第八条 经批准设立的外地驻泰办事机构应填写《外地驻泰办事机构登记表》,领取市经协办统一印制的《外地驻泰办事机构登记证》,无证不得挂牌办公。

第九条 外地驻泰办事机构的工作人员持户籍证明和市经协办出具的批准文件,到市公安部门办理暂住户口登记。

第十条 外地驻泰办事机构招收职工,必须遵守劳动法律法规,招收职工后必须与职工签定“劳动合同”,为其交纳各项保险基金。

第十一条 因工作需要,夫妻双方或一方在驻泰办事机构长期工作的,其子女可以在泰城学校借读,市、区教育部门应积极协助办理。

第十二条 外地驻泰办事机构自带的机动车辆和驾驶员,可持派出地公安交警管理部门出具的有关证明,到市公安交警管理部门办理检审手续,并接受其管理。

第十三条 外地驻泰办事机构应按规定期限,持《外地驻泰办事机构登记证》,到市经协办办理年审手续。逾期未办理年审手续的,有关证件自行失效。

第十四条 外地驻泰办事机构的办公地点、负责人、组织机构等事项发生变更时,应在10日内向市经协办递交变更说明,并办理变更手续。

第十五条 外地驻泰办事机构撤销的,应在撤销前到市经协办办理注销登记。

第十六条 本规定自发布之日起施行。