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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 17:04:56  浏览:9415   来源:法律资料网
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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中,对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍,购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权,既是购房者迫切关心的问题,也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题,更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权,顾名思义,是指房产的所有权,对购房者来说,产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种,其所有权的取得不以是否交付为准,而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以,购房者从维护自身利益的角度出发,在决定是否购买某个特定房屋时,不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权,更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍,那么,轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中,重则可能导致购房者钱房两空,血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍,其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中,买方的主要义务是支付房款,而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析,是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,要排除商品房产权过户的法律障碍,应关注以下几个方面:

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者,要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证,该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者,要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况,这些限制卖方处分权的情况包括:

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋,在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋,在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋,未经其他共有人的同意不得转让,并且在同等条件下,其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的,房屋产权人(即出租人)应提前三个月通知房屋承租人,在同等条件下,房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地,并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权,则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前,不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易,原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后,才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

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吉林省人民政府办公厅关于印发省政府驻北京、上海、大连办事处管理暂行办法的通知

吉林省人民政府办公厅


吉林省人民政府办公厅关于印发省政府驻北京、上海、大连办事处管理暂行办法的通知
吉林省人民政府办公厅
吉政办发(2001)21号




各市州、县(市)人民政府,省政府各厅委、各直属机构:
经省政府批准,现将《省政府驻北京、上海、大连办事处管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。


(二○○一年四月十四日)

第一章 总则
第一条 根据《中共吉林省委办公厅吉林省人民政府办公厅关于进一步深化省政府驻外办事处机构改革意见的通知》(吉办发〔2001〕6号)精神,省政府办公厅管理省政府驻北京、上海、大连办事处(以下简称办事处)。为加强办事处的建设和管理,使各项工作规范化、制度化,有效地发挥职能作用,特制定本办法。

第二章 人事管理
第二条 办事处机关实行公务员制度。人员的配备和任免,严格执行《国家公务员暂行条例》和《党政领导干部选拔任用工作暂行条例》和《吉林省国家公务员调任和转任暂行办法》,在选人用人上坚持标准,严格把关。办事处机关不得超编用人。
第三条 办事处正、副主任实行任期制。原则上主任任期5年,副主任任期4年,在同一办事处任正、副主任合计不得超过7年。特殊情况,经组织批准可以延长任职时间。
第四条 办事处正、副主任原则上不得随带家属,因特殊情况随带家属的,须经省政府主管领导批准,但不得在办事处及所属单位安排工作。
第五条 办事处正、副主任的考核和任免,按吉办发〔2001〕6号文件执行。省政府办公厅应会同省委组织部每年对办事处正、副主任进行一次全面考核,及时了解和掌握他们的德才表现和工作实绩,以及办事处的建设发展情况。
第六条 办事处机关正、副处级领导干部的任免,由办事处党组提出人选,经民主测评和组织考核后,报办公厅审核并提交办公厅党组会议审批。上报材料包括办事处党组报告、干部任免表、民主测评情况和干部考核材料。非领导职务的任免,由办事处党组研究决定,报办公厅备案。
第七条 办事处机关处级及其以下干部的调进调出,由办事处党组提出意见,报办公厅审核同意后办理。办事处不得从长春市以外地区选调干部;人员不足时也可从驻地聘请雇员,实行聘任制,不按公务员对待。
第八条 办事处机关处级及其以下从省内调入的干部实行轮换制。轮换时间一般为3年,因工作需要可延长轮换期,但最多不得超过6年。选调时,办事处必须与省政府办公厅、省人事厅、派员单位及选调者本人签订《驻外办事处干部轮换协议书》。
第九条 轮换制干部在办事处工作期间,只带党团组织关系和工资关系,不带档案和户口,家属不得随迁,工资、奖金、补贴、旅差费及其他福利等由办事处负责。
第十条 干部轮换期满回原单位时,由办事处按干部管理权限会同派出单位对干部在办事处工作期间的表现进行全面考察,写出考察材料,存入本人档案,作为选拔任用干部的参考依据。
第十一条 充分发挥办事处作为我省培养干部基地的作用。省政府办公厅、各办事处应会同省委组织部、省人事厅做好选派后备干部和年轻干部到办事处锻炼的工作,坚持把办事处干部轮换同全省培养锻炼后备干部和年轻干部结合起来。
第十二条 办事处所属事业、企业单位的负责人实行聘任制。聘任人选由办事处党组讨论决定,履行聘任手续,并报办公厅备案。被聘任人员享受事业、企业单位职工待遇,人员解聘后,办事处不负责安排新的工作。
第十三条 办事处机关工勤人员及事业、企业单位的工人实行合同制。合同期内按国家新的劳动用工管理办法,享受相应的待遇,合同解除后,办事处及所属事业、企业单位不负责安排新的工作。

第三章 财务管理
第十四条 办事处财务工作实行行政领导负责制。按照有关规定健全和完善各项财务管理制度,加强财务管理,做到有章可循、有规可依,并在工作中认真执行,严肃财经纪律。
第十五条 积极推行会计委派制。办事处对下属事业、企业单位实行会计委派制,选派素质较好的财会人员到所属事业、企业单位担任会计职务。明确委派会计的职责、权限及与被委派单位的关系,建立委派会计的管理制度。
第十六条 坚持机关财务与所属事业、企业单位财务分开管理的原则,办事处不得搞内部一本帐。财务上实行收支两条线,加强成本核算,减少损失浪费。
第十七条 加强预算外资金管理。办事处创收收入应按财政部《关于加强预算外资金管理的决定》,纳入省级预算外资金财务专户管理,不得坐支、设立小金库或搞帐外帐。
第十八条 省政府办公厅应会同省财政厅、省审计厅加强对办事处财务工作的指导、监督和检查。原则上每年对各办事处搞一次联合检查或审计;办事处主要领导工作变动时,应及时进行离任审计。办事处应自觉地接受指导、监督和检查。

第四章 国有资产管理
第十九条 办事处的国有资产是省政府委托办事处管理的,办事处具有使用权和相应的资产收益权,同时对国有资产的占有、使用及经营状况负全面的领导责任。
第二十条 健全和完善国有资产管理制度。办事处用省财政投资形成的固定资产,不得为企业贷款抵押和担保,不得变卖和转让;特殊情况需要变动和处置国有资产,办事处应提出书面申请,报省政府办公厅和省财政厅审核批准;办事处购买专控商品,应提出书面申请,报省政府办公厅和省控办审核批准。
第二十一条 办事处除经营好从事接待服务的宾馆、招待所和为服务两地经济开展的中介活动外,不得搞其他经营性活动,不得搞企业投资和经营投资。办事处参与建立的配送中心,办事处只承担管理责任,不当出资人;如果入股,可采取宾馆、招待所入股的方式进行。
第二十二条 按照政企分开的原则,办事处可将驻地国有资产委托所属事业、企业单位经营,并按委托经营资产的额度享有所有者权益,确保国有资产的保值增殖。
第二十三条 办事处职工住宅除已经实行房改的,今后应全部实行公寓化管理,职工调离办事处后,原住房一律收回。

第五章 工作制度
第二十四条 办事处实行主任负责制。办事处主任负责全面工作,副主任协助主任工作,工作中要坚持民主集中制原则,重大问题由党组会议或主任办公会议集体研究决定。
第二十五条 实行请示报告制度。办事处年中和年终应向省政府作出工作报告,工作中的重大问题和重要情况应及时向省政府办公厅请示报告。办事处主任离开驻地7天以上的,应向省政府办公厅报告。
第二十六条 省政府每年召开一次办事处主任会议(特殊情况可随时召开),总结工作,交流经验,研究问题,部署任务。全省性的重要会议和省直有关部门召开的专业性会议,根据需要可邀请办事处有关人员参加。

第六章 自身建设
第二十七条 加强领导班子建设。各办事处应认真贯彻“三个代表”的重要思想和“讲学习、讲政治、讲正气”的要求,把领导班子建设成政治上合格、作风上过硬、工作上勇于开拓创新的领导集体。
第二十八条 加强干部职工队伍建设。各办事处应健全党团组织,加强思想建设、组织建设和作风建设,加强政治理论学习和精神文明建设,建设一支精干高效、有奉献精神的干部职工队伍。
第二十九条 加强廉政建设。各办事处应建立健全廉政建设责任制,自觉遵守廉洁自律方面的有关规定,做到遵纪守法,勤政务实,廉洁奉公,树立吉林省驻外机构的良好形象。


2001年4月17日

南昌市重点重大工程建设廉政预警办法(试行)的通知

江西省南昌市人民政府


南昌市重点重大工程建设廉政预警办法(试行)的通知


洪府发〔2006〕10号

各县、区人民政府,市政府各部门,市属各单位:


《南昌市重点重大工程建设廉政预警办法(试行)》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。


二○○六年三月二十九日


主题词:监察工程廉政办法通知
抄送:市委、市纪委、市人大、市政协办公厅,南昌警备区、市委各部门,市法院,市检察院,群众团体,新闻单位。
南昌市人民政府办公厅秘书处2006年3月29日印发
共印160份


南昌市重点重大工程建设廉政预警办法(试行)

为认真贯彻落实中央《关于建立教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》的要求,加强对政府投资重点重大工程项目的廉政建设,加大预防腐败工作的力度,制定如下的廉政预警办法:
一、廉政预警目的
廉政预警是纪检监察机关对政府投资重点重大工程建设加强监督的一项措施,目的是通过对重点重大工程建设项目负责人的廉政预警,提示重点重大工程建设项目负责人在工程建设中应引起注意的事项,强调廉政要求,进一步强化重点重大工程建设项目负责人的廉政意识,督促其加强对项目实施部门及其工作人员的监督管理,预防腐败问题在重点重大工程建设项目中出现,使重点重大工程建设项目顺利建设的同时,成为廉政工程。
二、廉政预警的工作内容
实施重点重大工程项目建设的主要负责人为廉政预警的主要对象。廉政预警具体由市纪委监察局承办,主要内容是:
一是廉政预警项目的确定。市纪委监察局按照市委、市政府和市纪委领导的要求,结合市发改委本年度的重点重大工程建设项目名单,确定实施廉政预警的项目。
二是廉政预警谈话。廉政预警谈话是重点重大工程项目建设的主要负责人接受市纪委监察局指定干部的预警谈话。干部指定按照职级相当的原则配备。必要时,可通知有关行政主管部门、项目实施单位上级部门的纪委书记或主要负责人参加。谈话由市纪委执法监察室安排人员做好记录。
三是签订廉政责任状。重点重大工程项目建设的主要负责人与市纪委监察局签订廉政责任状。
四是廉政责任承诺执行情况的监督检查。市纪委监察局根据年度工作安排,对重点重大工程项目建设的主要负责人的廉政承诺,在工程建设期间,采取公布承诺、暗访、抽查、发放征求意见表等形式多样的办法,进行监督检查。
三、廉政预警的基本程序
(一)廉政预警谈话项目确定
1、项目梳理。市属重点重大工程建设项目经市发改委立项后,由市发改委在7个工作日内,及时将情况书面告知市纪委监察局执法监察室,执法监察室收到材料后,由承办人向有关方面了解项目的基本情况,提出廉政预警的实施报告,按程序呈领导审定。
2、发出廉政预警谈话通知单。承办人根据领导批示意见,按照市纪委负责实施廉政预警谈话人的要求,向廉政预警对象发出廉政预警谈话通知单,明确谈话的时间、地点和要求。
(二)廉政预警谈话前的准备
1、搜集项目材料。承办人根据廉政预警谈话人的要求,搜集详细的工程建设资料(包括工程立项、勘探设计情况、投资规模、资金来源及到位情况、工程拟招标项目、招标工作安排等),为廉政预警谈话做好准备。
2、审阅有关资料。承办人将搜集到的资料报廉政预警谈话实施人,廉政预警谈话人根据资料,准备谈话内容,重点把握工程建设中应该注意的要点。
(三)开展廉政预警谈话
1、廉政预警谈话的主持。廉政预警谈话人主持廉政预警谈话,讲清廉政预警谈话的目的意义。
2、情况汇报。廉政预警对象汇报工程建设的基本情况。
3、提出廉政预警要求。廉政预警谈话人提出廉政要求,强调纪律规定,提示应引起注意的事项,以及必须主动接受上级和同级纪检监察部门的监督。
4、廉政预警对象表态。根据廉政预警谈话人提出的要求,廉政预警对象表态,作出承诺。
(四)签订廉政责任状
重点重大工程建设项目主要负责人与市纪委监察局签订廉政责任状。
(五)材料归档
谈话结束,由谈话记录人员将廉政预警谈话相关材料归入重点重大工程监督档案。
(六)公开承诺
在重点重大工程建设项目主要负责人的办公场所及施工地点公布其廉政责任状和廉政承诺,同时公布举报电话,接受社会监督。
(七)廉政承诺执行情况的监督检查
廉政承诺执行情况的监督检查由市纪委监察局办理。
1、提出检查方案。市纪委监察局根据重点重大工程项目建设的进度情况,适时提出检查廉政承诺兑现的检查方案,报市纪委监察局领导审定后实施。
2、实施廉政承诺兑现检查。根据市纪委监察局领导审定的检查方案,市纪委监察局组织实施检查,形成检查报告。
3、提出处理意见及加强项目廉政建设的意见。根据检查情况,对检查中发现的问题,按照国家有关规定提出处理意见,同时提出加强项目廉政建设的建议。
4、项目实施单位加强管理完善制度。廉政预警对象根据廉政承诺兑现检查发现的问题和市纪委监察局的建议,拿出加强管理,完善制度的书面意见,报市纪委监察局。
四、廉政预警谈话的主要内容
(一)严格遵守国家有关工程建设规定,预防不廉洁行为的发生
1、所有项目必须进行招标,工程材料采购必须按规定办理;
2、招标投标均应按照规定进入南昌市统一招标投标中心进行;
3、对招标投标工作要提前运作,避免出现因时间紧,而影响项目按有关法规进行招投标;
4、健全管理制度,工程量变更必须从严把关。
(二)项目实施的主要负责人要严格做到廉洁自律
1、项目实施的主要负责人必须廉洁自律,严格遵守国家有关廉政规定;
2、在工程建设中,严禁与投标单位、施工单位、监理单位等有不正当的来往;
3、不得为施工单位指定或介绍材料和设备供应商。
(三)项目实施的主要负责人是项目廉政建设的第一责任人
1、建立健全项目廉政建设制度,加强对项目办工作人员的管理和监督,督促有关人员严格遵守廉政规定;
2、因教育管理不善而出现严重违反廉政规定的行为,将追究相关人员的责任。

附件:1、重点重大工程建设廉政预警谈话通知单;
2、重点重大工程建设廉政责任状。